То, как будет развиваться городской район, определяет целый ряд факторов. Например, объекты в кварталах, прилегающих к центральным районам, часто приносят более высокий доход, чем те, что находятся в самом центре. Новые городские проекты: строительство аэропортов, вокзалов, парков, университетов и больниц привлекает в городские районы новых арендаторов и покупателей недвижимости, влияя на рост цен.
Как растёт городское население и его доход? Как меняются цены в микролокации последние год, пять или десять лет? Сколько стоит квадратный метр в этом районе и насколько это дороже или дешевле среднего уровня по городу? Какие проекты девелопмента запланированы здесь в ближайшей перспективе? Аналитики Tranio проанализировали семь городов с самыми динамичными рынками недвижимости и выбрали топ-7 городских районов для инвестиций.
Если несколько лет назад инвесторов в Берлине интересовали исключительно центральные районы: Митте, Шарлоттенбург и Фридрихсхайн-Кройцберг, то теперь ситуация меняется в пользу локаций, расположенных дальше от центра: например, Лихтенберга (Lichtenberg), который называют «Берлином в миниатюре».
Лихтенберг — один из самых быстрорастущих районов города: по прогнозам Berlin Hyp, с 2015 по 2030 годы население здесь увеличится почти на 10 % (в Берлине в целом — на 7,5 %). Сегодня квадратный метр в Лихтенберге стоит дешевле, чем в среднем по городу: 2,9 тыс. евро против 3,3 тыс. С 2007 по 2016 годы недвижимость здесь подорожала на 40 %.
Лихтенберг расположен близко к центру, но цены на недвижимость здесь на 30–40 % ниже, чем в Митте или Фридрихсхайне-Кройцберге Фото: Marco van Oel / Wikipedia
Лихтенберг занимает первое место по количеству строящегося жилья в Берлине: в ближайшее время здесь появится больше восьми тысяч новых квартир: это 2 920 квартир на 100 тыс. жителей против 890 в среднем по городу.
Манхэттенвилл (Manhattanville) — одна из наиболее перспективных микролокаций в Нью-Йорке. Этот квартал относится к району Гарлем, расположенному в северной части Манхэттена. По данным Zillow, с 2007 по 2017 годы средняя стоимость недвижимости здесь выросла на 67 %: с 610 тыс. долл. до 1,02 млн. Квадратный метр в Гарлеме стоит 975 долл. — почти в два раза дешевле, чем в Манхэттене (1 792 долл.).
По прогнозам Zillow, стоимость недвижимость в Гарлеме в следующем году вырастет на 4,5 % Фото: Melpomene / Depositphotos
«Манхэттенвилл относится к потенциальным зонам роста. Этот район ещё не до конца джентрифицировался, и там сейчас активно расширяется Колумбийский университет, — рассказывает эксперт Tranio Александр Чернов. — Но нужно понимать: если инвестировать в Нью-Йорк сегодня, то в идеале нужно иметь в запасе 7–10 лет, иначе есть риск попасть в плохую фазу цикла».
Расположенный в историческом центре Афин, район Монастираки (Μοναστηράκι) привлекает сотни тысяч туристов в год. По соседству с ним расположены афинская агора, Плака, а из многих зданий открывается вид на Акрополь.
«Цена объекта под ремонт без вида на Акрополь (на цокольном этаже, в подвале или полуподвале) колеблется от 1 до 2 тыс. евро/м², в противном случае она вырастает до 3–6 тыс.», — рассказывает Ирина Рондяк, глава агентства недвижимости Rondyak Real Estate, партнёр Tranio в Греции.
Главные достопримечательности Монастираки — одноимённая площадь и блошиный рынок Фото: igabriela / Depositphotos
Согласно подсчётам Ассоциации греческих туристических предприятий (SETE), с 2012 по 2016 годы количество прибытий в Афины туристов из-за рубежа росло примерно на 16 % в год: с 2,6 млн до 4,5 млн. С увеличением числа туристов интерес инвесторов к недвижимости в центре Афин растёт. По информации греческого издания Kathimerini, квартиры в «треугольнике», образованном площадями Монастираки, Омония и Синтагма, практически недоступны для местных: в большинстве случаев они уже сданы в аренду иностранным туристам.
В Побленоу (Poblenou) пересекаются главные транспортные артерии города: линии метро L1 и L4 и трамвайная линия Т4. Здесь находится знаменитая площадь Глориес, в пешей доступности от неё — башня Агбар и торговый центр Glòries.
Побленоу относится к району Сан-Марти, где цены, достигнув пика в 2006 году (4 561 евро/м²), стали падать, пока не достигли дна в 2013 (2 757 евро/м²), а ко II кварталу 2017 недвижимость в Сан-Марти снова подорожала на 53 %. В целом по Барселоне рост за тот же период составил 44 %. Стоимость квадратного метра в Сан-Марти (4 231 евро) примерно равна средней по городу (4 253 евро).
По замыслу авторов проекта 22@, Побленоу должен стать международным центром инноваций Фото: fazon1 / Depositphotos
Ещё несколько десятков лет назад считавшийся главной индустриальной зоной Барселоны, сегодня Побленоу переживает активную джентрификацию: в 2000 году городские власти запустили проект 22@, в рамках которого в Побленоу на территории в 200 га планируется построить несколько жилых комплексов, торговых центров и ряд инновационных инфраструктурных объектов. По данным статистических ведомств, с 2010 по 2016 год население района увеличилось на 5,2 %, в то время как численность населения Барселоны колеблется и за этот период сократилась на 0,7 %.
Хакни (Hackney) расположен в северо-восточной части Лондона, по соседству с Сити и Ислингтоном. по данным банка Halifax, Хакни возглавил список районов Лондона, где квадратный метр за последние 20 лет подорожал сильнее всего: цены здесь выросли на 753 % (с 814 до 6 942 фунтов стерлингов), почти в два раза превысив средний городской показатель в 402 %. по информации Rightmove, сегодня недвижимость в Хакни стоит около 665 тыс. фунтов стерлингов — чуть дороже, чем в среднем по городу (637 тыс. фунтов стерлингов).
По статистике из Вестминстера, Хаммерсмита, Фулхэма, Кенсингтона и Челси в Хакни переезжают на треть больше людей, чем в любой другой район Лондона Фото: Ambitious Creative Co. — Rick Barrett / Unsplash
В рамках подготовки к Олимпийским играм 2012 года городские власти инвестировали в Хакни миллиарды фунтов стерлингов. Вложения дали плоды: в 2015 Knight Frank назвал Хакни вторым центром стартапов в Великобритании, и, по информации компании, ни один другой район Лондона не получал такого объёма капитала с 2012 года.
По оценкам Департамента по делам общин и местного самоуправления, в следующие десять лет в Хакни будет построено 23 тыс. единиц жилья. Сейчас в стадии строительства или планирования находятся около 8,5 тыс., в то время как в ближайшие пять лет потребуется как минимум 11,5 тыс. новых объектов.
Швабинг (Schwabing) — один из самых престижных и популярных среди зарубежных покупателей недвижимости районов Мюнхена. Когда-то он считался богемным и сегодня известен яркими фасадами в стиле ар-деко и расположившимися здесь университетом имени Людвига-Максимилиана и Английским садом.
Согласно данным Rogers-immobilien.de, в 2012–2016 годах цены на квартиры в Швабинге выросли на 119 %. По оценкам портала Wohnungsboerse.net, квадратный метр здесь стоит 9 888 евро, а в среднем по городу — 7 664 евро.
Швабинг состоит из двух частей: Швабинг-Вест и Швабинг-Фрайман Фото: Tiia Monto / Wikimedia
Спрос на недвижимость в Швабинге обусловлен не только его репутацией и инфраструктурой, но и динамикой развития Мюнхена в целом. По информации Deutsche Bank, с 2011 по 2016 годы в городе было построено 45 тыс. новых домов, которые обеспечили жильём 90 тыс. человек, в то время как население Мюнхена за этот период увеличилось на 200 тыс. По подсчётам аналитиков, к 2030 году городу потребуется 130 тыс. новых единиц жилья.
10-й округ (l’Enclos Saint-Laurent) — один из самых космополитичных районов Парижа. Раньше округ считался небезопасным из-за расположенных здесь Северного и Восточного вокзалов, однако несколько лет назад компания SNCF начала реконструкцию Северного вокзала.
По оценкам Нотариальной палаты Парижа, цены на недвижимость в 10-ом округе за последние десять лет выросли больше, чем в любом другом районе города: на 10,7 % (средний показатель по городу — 3,8 %). Рост за последний год составил 11 %, за последние три месяца — 3,9 % Средняя стоимость квадратного метра в 10-ом округе установилась на уровне 8 570 евро — чуть ниже, чем в среднем по городу (8 670 евро).
Реконструкцию Северного вокзала планируется завершить к началу Олимпийских игр в Париже в 2024 году Фото: Paul Fleury / Unsplash
Преимуществом 10-го округа является не только близость к центру, но и пока ещё низкие цены, которые постепенно растут вместе с запуском новых проектов. По словам мэра 10-го округа Реми Феро, городские власти планируют строительство высокоскоростного экспресса от Северного вокзала к аэропорту Шарль-де-Голль и зелёного парка, который соединит здания двух вокзалов.
Инвестиции в недвижимость в Барселоне
