Наблюдающийся рост цен и числа сделок свидетельствуют о продолжении восстановления рынка недвижимости Испании. В то же время, восстановительный процесс протекает неравномерно: 70 % всех сделок приходится только на пять регионов, и 75 % продаж осуществляется на рынке вторичной недвижимости.

Эксперты сходятся во мнении, что в целом испанский рынок оживает, однако существует ещё много трудностей, которые необходимо преодолеть. Региональные диспропорции, низкая доля новостроек в общем объёме продаж, а также активность зарубежных покупателей и другие факторы будут определять ситуацию на рынке недвижимости в ближайший год.

Цены растут

В декабре 2015 года средняя стоимость квадратного метра испанской недвижимости составляла 1 619 евро, по данным портала Fotocasa.es. В то же время, по данным Ассоциации инспекторов по регистрации недвижимости (Colegio de Registradores), с III квартала 2014 года цены выросли на 6,62 % в сравнении с показателями III квартала 2015.

Специалисты европейского статистического агентства Евростат (Eurostat) также наблюдают позитивные тенденции на рынке домов и квартир в Испании. По данным Евростата, в годовом исчислении цены на недвижимости выросли на 4,0 % к концу III квартала 2015 года (для сравнения: в среднем по Евросоюзу этот показатель достиг 3,1 % за аналогичный период). В то же время, в III квартале прошлого года по отношению к предыдущему кварталу цены в Испании выросли только на 0,7  %, в то время как по Евросоюзу недвижимость прибавила в цене 1,3 %.

Хотя эксперты расходятся в прогнозах на 2016 год, общее мнение таково: рынок недвижимости Испании вошёл в фазу роста, и это позитивный сигнал для владельцев и покупателей недвижимости.

Большие надежды участников рынка связаны с сектором апартаментов. По данным Высшего нотариального совета Испании (Consejo General del Notariado), цены на новостройки выросли на 5,9 % за год к ноябрю 2015, достигнув в реальном выражении 1 666 евро за кв. метр в среднем по стране.

-> Что ждёт рынок жилой недвижимости Испании в2016 году

Рост цен на новостройки обусловлен дефицитом таких объектов на региональных рынках Испании. К примеру, в Каталонии доля продаж новостроек в общем объёме сделок с недвижимостью в 2015 году составила только 12,5 %.

Рекордные продажи на вторичном рынке

Рост продаж, как уже было отмечено, в основном был обеспечен увеличением числа сделок на вторичном рынке. По данным Ассоциации инспекторов, доля продаж вторичных домов и квартир в сумме сделок стала крупнейшей за последние годы. В свою очередь пропорционально снизилась доля сделок с новостройками, и в начале 2016 года снижение числа сделок с новостройками продолжилось. По данным сайта об испанской недвижимости Kyero, в 2015 году было зафиксировано самое низкое число проданных новостроек за всю историю наблюдений (т. е. с 2007 года) – 77 865, что на 32 % меньше, чем в 2014 году. Для сравнения: в 2007 году было продано 326 380 новостроек.

Продажи домов на вторичном рынке составили 76,39 % от общего числа сделок, в то время как на новостройки пришлось только 21,17 % продаж.

Число сделок с квартирами за год выросло на 6,2 %, в то время как продажи домов увеличились на 12,2 % — такие данные приводит Высший нотариальный совет Испании.

Неравномерный рост

Рынок недвижимости Испании географически неоднороден: некоторые локальные рынки очень успешны, и там отчётливо виден рост цен и количества сделок, другие рынки по-прежнему пребывают в стагнации.

Наиболее успешными локальными рынками в 2015 году стали Андалусия, Каталония, автономное сообщество Валенсия, Мадрид и Канарские острова — в этих локациях было заключено 70 % от общего сделок в Испании за год (с III квартал 2014 по III квартал 2015).

Более того, положение дел даже внутри некоторых локальных рынков может различаться. Так, в автономном сообществе Андалусия за год к октябрю 2015 было заключено больше всего сделок (19,99 %). Тем не менее, 35,01 % сделок в Андалусии пришлись на Малагу (Málaga) и 16,75 % — на Севилью (Sevilla). Самые слабыми рынками оказались провинций Хаэн (Jaén) и Кордова (Córdoba) — там было заключено только 4,58 и 6,07 % сделок соответственно.

Региональные контрасты

Распределение количества продаж по регионам показывает, что лишь немногие локации находятся на подъёме, в то время как другие ещё не вышли из кризиса.

Самые привлекательные регионы Испании для покупки жилья, 2015

	Локация	Количество сделок	Средняя стоимость квадратного метра, евро
1	Провинция* Мадрид	50 635	2 198
2	Провинция Барселона	36 368	2 335
3	Провинция Аликанте	26 155	1 284
4	Провинция Малага	24 432	1 663
5	Провинция Валенсия	18 488	1 300
6	Провинция Севилья	11 544	1 522
7	Провинция Мурсия	10 660	1 146
8	Балеарские острова	10 222	1 853
9	Провинция Лас-Пальмас (Канарские острова)	10 184	1 319
10	Провинция Кадис	08 788	1 292
	Испания	92 786	1 619

Источники: Colegio de Registradores, Fotocasa.es
*Провинция — административно-территориальная единица в Испании, входящая в одно из 17 автономных сообществ страны и, в свою очередь, делящаяся на округа. Всего в Испании 50 провинций, они используются в качестве избирательных округов, а их названия употребляются в почтовых адресах, телефонных кодах и для уточнения географического положения. Большая часть провинций Испании названа по столице.

К примеру, в Сории (Soria) самое низкое число продаж за год (615), а цены снизились на 2,9 %, хотя этот регион расположен между двумя растущими рынками.

Все вышесказанное указывает на один очевидный факт: общее восстановление испанского рынка недвижимости стало возможным благодаря росту цен в нескольких регионах с наиболее дорогим жильём. Только в четырёх регионах цены на недвижимость выше средних по Испании: в Мадриде, Барселоне, Малаге и на Балеарских островах.

Деньги текут к морю

Поразительно, но факт: за исключением не имеющих выхода к морю Мадрида и Севильи, большая часть растущих рынков недвижимости сконцентрирована на средиземноморском и атлантическом побережье Испании.

Тенерифе может стать самым популярным рынком недвижимости в 2016 году

С точки зрения числа продаж и роста цен самыми главными рынками Испании являются Мадрид и Барселона. В условиях все ещё высокой безработицы (около 20 %) и экономического роста, далёкого от предкризисных темпов, эти города становятся ключевыми для испанского бизнеса и трудоспособного населения.

Иностранные покупатели, туристы и рынок недвижимости

Туризм является важной составляющей экономического роста в Испании. В период с января по октябрь 2015 год Испанию посетили 60,8 млн человек. Четверть из них — британцы.

Международные аэропорты, принимающие больше всего туристов, расположены в локациях с самыми горячими рынками недвижимости. По данным ведущего испанского оператора аэропортов AENA (Aeropuertos Españoles y Navegación Aérea), в 2014 году 14 аэропортов приняли 95,1 млн пассажиров. Десять из этих аэропортов находятся в Андалусии, Каталонии, Валенсии и на Канарских островах, то есть в ключевых региональных рынках недвижимости Испании. Главные аэропорты страны, расположенные в Мадриде и Барселоне, приняли 79,4 млн пассажиров.

Иностранные покупатели испанской недвижимости
(III кв. 2014 — III кв. 2015)

	Страна происхождения	Доля в общем числе сделок с иностранцами, %	Доля в общем числе сделок, %
1	Великобритания	20,02	2,61
2	Франция	9,05	1,18
3	Германия	7,20	0,94
4	Бельгия	6,57	0,86
5	Швеция	5,82	0,76

Источник: CBRE (Q3 2014–Q3 2015)

Покупки британцев важны для динамики цен не только потому, что выходцы из Соединённого Королевства являются самыми активными покупателями по сравнению с другими иностранцами, но и благодаря их высоким доходам. Разница в валютных курсах фунта и евро, а также сильный рост цен на недвижимость в Великобритании заставляют покупателей из этой страны подыскивать альтернативы по разумным ценам за рубежом.

В период с III квартала 2014 по III квартал 2015 каждый пятый из проданных иностранцам домов в Испании приобретён британцем.

Один из самых дорогих рынков недвижимости — Мадрид — особенно популярен у китайских инвесторов — их привлекает в Испанию программой получения ВНЖ в обмен на инвестиции «Золотая виза».

-> Кто и зачем получает ВНЖ в обмен на инвестиции

Не отстают и россияне, которые инвестируют в коммерческую недвижимость Испании, чтобы спасти капиталы от экономического кризиса на родине. В 2015 русскоязычные покупатели тратили на покупку доходной недвижимости на 40 % больше, чем в среднем тратили на такого рода сделки другие инвесторы в Испании.

-> Русскоязычные покупатели доходной недвижимости: аналитическое исследование Tranio (2016)

Что дальше?

Будущее испанского рынка недвижимости не вызывает тревоги у экспертов: рост цен и числа сделок уже стимулировал до недавнего времени низкую строительную активность. Существует уверенность в том, что рынок недвижимости будет укрепляться и дальше благодаря мягким условиям кредитования в Испании и Еврозоне. Не исключено дальнейшее увеличение числа сделок с иностранцами ввиду растущей нестабильности в традиционно популярных туристических направлениях, к примеру, в Турции. Британские покупатели продолжат извлекать выгоду из разницы в валютных курсах.

Ли Стюарт, Tranio