В какую недвижимость за рубежом вложить капитал: в отель, магазин или торговый центр? Ответ на этот вопрос во многом зависит от стратегии и бюджета, который инвестор готов выделить на покупку. Tranio рассказывает, какие объекты лучше всего выбирать при различных объёмах инвестиций.

Типы коммерческой недвижимости и их параметры
Данные Tranio (средние рекомендованные показатели)*

Типы объектов	Доходность, % годовых	Срок договора аренды	Преимущества	Недостатки
От 300 тыс. евро
Квартиры (краткосрочная аренда)	5–7	От 1 суток	Высокая ликвидность; по сравнению с долгосрочной арендой — выше доходность и нет проблем с выселением жильцов; больше потенциал роста арендных ставок	Риски менеджмента и простоев; по сравнению с долгосрочной арендой — более быстрый износ
Квартиры (долгосрочная аренда)	2–3	От 1 года	Высокая ликвидность; высокий спрос со стороны арендаторов, стабильный даже во время кризиса	Риски менеджмента и простоев; проблемы с выселением жильцов
Студенческое жильё	4–6	От 6 месяцев	Высокий спрос со стороны арендаторов	По сравнению с квартирами — ниже ликвидность, сложно перепрофилировать
От 2,5 млн евро
Доходные дома	3–5	От 1 года	Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации	Низкая доходность, много арендаторов, проблемы с выселением, нужна управляющая компания
Уличные магазины	3–4	3–10 лет	Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации	Низкая доходность
Супермаркеты	5–6,5	12–15 лет	Высокая доходность, продолжительные контракты	Чем ближе срок окончания договора, тем ниже ликвидность
От 10 млн евро
Дома престарелых	5–6,5	20–25 лет	Рост количества пенсионеров, продолжительные контракты	Сложно перепрофилировать
Торговые центры	4–6	5–15 лет	Высокая доходность	Риски менеджмента при большом количестве арендаторов
Гостиницы	4–6	10–20 лет	Высокая доходность	Сложно перепрофилировать

* Средние показатели для объектов:

• в благополучных районах крупных европейских городов;
• новые объекты или после капитального ремонта;
• арендные контракты в начале срока действия.

Бюджет от 300 тыс. до 2,5 млн евро

Если вы готовы инвестировать в недвижимость от 300 тыс. до 2,5 млн евро, Tranio рекомендует приобретать квартиры или апартаменты для студентов.

Инвесторы с бюджетом 500–600 тыс. евро часто хотят приобрести классическую коммерческую недвижимость, например торговую или офисную. Однако этих средств недостаточно для приобретения качественного объекта этого типа. В данном случае под качеством мы понимаем невысокие риски актива: расположение, размер, надёжность арендатора, срок и условия договора аренды. Таким инвесторам мы рекомендуем жилую недвижимость для сдачи в аренду. Да, доходность такого вложения будет ниже, но ликвидность, надёжность и прирост капитализации в долгосрочной перспективе — выше. Кроме того, такую недвижимость при необходимости можно использовать в личных целях.

Анна Курьянович

Старший консультант по инвестициям

Квартиры для сдачи в долгосрочную аренду

Среди плюсов долгосрочной аренды — стабильный спрос и высокая ликвидность объекта, однако при таких инвестициях есть риск, что арендатор перестанет платить и его будет трудно выселить.

Для сдачи в аренду лучше всего подходят одно- или двухкомнатные квартиры в одном из европейских городов, в районе, популярном у среднего класса. Также можно ориентироваться на студентов и выбрать квартиру вблизи крупного вуза или учитывать спрос сотрудников офисов и купить жильё недалеко от делового квартала.

Доходность в случае долгосрочной аренды составляет около 2–3 %. Инвесторам, которые не готовы заниматься управлением самостоятельно, стоит нанять управляющую компанию, комиссия которой — около 5–15 %. Договоры аренды обычно заключаются на год с правом продления.

Квартиры для сдачи в краткосрочную аренду

Краткосрочная аренда выгоднее долгосрочной тем, что доходность такого объекта выше (5–7 %) и нет проблем с выселением арендаторов. Однако при этом есть риск простоев, и при краткосрочной аренде квартиры быстрее изнашиваются, чем при долгосрочной.

Покупать квартиры для сдачи в краткосрочную аренду стоит в местах, популярных у туристов. При этом лучше выбирать крупные города, спрос в которых не зависит от сезонности, и тогда можно ориентироваться не только на туристов, но и на бизнесменов, приезжающих в командировки, и на пациентов клиник — в таком случае предпочтительно жильё рядом с деловыми кварталами или, соответственно, поблизости от университетских клиник.

Краткосрочная аренда приносит бóльшую доходность по сравнению с долгосрочной, и в этом случае нет проблем с выселением арендаторов

Краткосрочная аренда подразумевает сдачу посуточно, на наделю или на несколько месяцев. Сдавать жильё в краткосрочную аренду можно, например, через популярный сервис Airbnb. Если инвестор не готов погружаться в бизнес и заниматься менеджментом объекта самостоятельно, может понадобиться помощь управляющей компании, комиссия которой (в зависимости от города, опыта и набора услуг) составляет от 15 до 30 % от стоимости аренды. Зарубежному инвестору в любом случае понадобится помощь в управлении, и команда Tranio готова её предоставить. Мы предлагаем управление квартирами, сданными в краткосрочную аренду, и гарантируем грамотный менеджмент и доходность до 5–7 %.

Студенческие апартаменты

Студенческие апартаменты рядом с хорошим университетом — отличное вложение, так как инвестору будет обеспечен постоянный поток клиентов на долгие годы вперёд, при этом доходность таких объектов выше, чем у обычных квартир. Минус в том, что студенческое жильё в специализированных комплексах быстрее изнашивается, чем квартиры, сдающиеся в долгосрочную аренду. К тому же, студенческие апартаменты сложнее продать, потому что они рассчитаны на конкретную аудиторию, и инвестор не может использовать их для собственного проживания. Но по сравнению с нежилой недвижимостью студенческие апартаменты отличаются высокой ликвидностью.

Покупать студенческие апартаменты выгодно в Великобритании и Германии. Эти рынки надёжны и отличаются высоким спросом со стороны местных и иностранных студентов. Чтобы правильно выбрать город для инвестирования в студенческое жильё, нужно обращать внимание на наличие поблизости одного или нескольких популярных у студентов учебных заведений, а также на отсутствие избыточного предложения на местном рынке аренды, где студенческим апартаментам может составить конкуренцию большое число свободных квартир, а на доходность повлияет низкий уровень арендных ставок.

«Средняя доходность студенческих апартаментов — от 4 до 6 %. Этот показатель зависит от того, насколько крупный университет находится по соседству, далеко ли от вуза расположены апартаменты и насколько они качественные и современные. Соответственно, чем выше качество, тем ниже риск и доходность»,— говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio.

Договор аренды обычно заключается на один календарный или академический год.

Бюджет от 2,5 млн до 10 млн евро

Покупателям с бюджетом от 2,5 млн до 10 млн евро Tranio советует приобретать объекты формата стрит-ритейл или супермаркеты. Для этого бюджета подходят также доходные дома, но инвестициями в такие объекты стоит заниматься только тем, кто готов погружаться в управление и периодически решать проблемы жильцов.

Инвестору с бюджетом до 10 млн евро лучше рассматривать в качестве объекта для вложений торговую недвижимость. Часто клиенты с таким бюджетом интересуются покупкой небольшой гостиницы, но мы не рекомендуем рассматривать этот вариант, если вы нацелены на пассивный доход и не готовы быть полностью вовлечённым в управление бизнесом. Помимо больших временных затрат, гостиничное дело требует и определённого опыта.

Анна Курьянович

Старший консультант по инвестициям

Доходные дома

Доходные дома отличаются высокой ликвидностью, но, как и в случае с отдельными квартирами, жильцов бывает трудно выселить, поскольку в Европе их права защищены законодательно.

Главная сложность доходных домов — большое количество арендаторов и высокая вероятность возникновения каких-либо вопросов или проблем, требующих времени на решение. Поэтому инвестору обязательно понадобится помощью управляющей компании.

Многоквартирные дома стоит выбирать на рынках, где аренда жилья стабильно пользуется спросом, например в Берлине, где примерно 85 % жителей — арендаторы. Стоит ориентироваться на города с развитым рынком труда: если есть работа, есть и арендаторы, а следовательно, можно быть уверенным в спросе на жильё и стабильном доходе. В Германии к таким городам относятся Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн и Мюнхен, в Австрии — Вена.

При этом важно обратить внимание не только на особенности города, но и конкретного района: выгодно покупать доходный дом там, где арендная плата и спрос на недвижимость растут, число жителей увеличивается и планируются крупные инфраструктурные проекты.

Арендная доходность многоквартирных домов составляет в среднем 3–5 %. Как и в случае с отдельными квартирами, договор аренды обычно заключается на год с правом продления.

Стрит-ритейл

Стрит-ритейл — это небольшие магазины, кафе и рестораны, расположенные на первых этажах жилых домов. Этот формат — типичное решение при застройке центральных улиц крупных городов. Помещения стрит-ритейла отличаются высокой ликвидностью, но низкой доходностью. Часто в Европе продаётся не первый этаж отдельно, а только здание целиком. Поэтому таких объектов, особенно в хороших локациях, мало.

По словам Анны Курьянович, главные показатели ликвидности таких объектов — расположение на торговых улицах с интенсивным пешеходным трафиком и рядом с остановками общественного транспорта, а также привлекательный внешний вид и удобство для посетителей (наличие витринных окон, отдельного входа с улицы и т. д.).

Доходность объектов формата стрит-ритейл составляет в среднем 3–4 %, но на крупных, известных торговых улицах (например, Оксфорд-стрит в Лондоне или Пасео-де-Грасия в Барселоне) она может быть ниже 3 %.

В отличие от других типов недвижимости, арендные контракты у объектов стрит-ритейла обычно короткие — от 3 до 5 лет,— но это компенсируется высоким спросом со стороны арендаторов. В некоторых странах, например в Испании, распространены договоры на 10 лет.

Рекомендуется покупать такой объект, который создаёт минимум проблем при владении — низкорискованный, в хорошей локации, с надёжным корпоративным арендатором, долгосрочным арендным контрактом. При этом желательно, чтобы максимум эксплуатационных расходов нёс арендатор

Супермаркеты

«Это один из наиболее востребованных форматов инвестиций для международных инвесторов. Его популярность обусловлена простотой управления, низкими рисками и высокой доходностью. Но есть и минусы: чем ближе окончание арендного договора, тем ниже ликвидность и выше дисконт на продажу. Ключевым фактором снижения риска является хорошее местоположение»,— говорит Георгий Качмазов.

Выгоднее всего покупать супермаркеты в городских районах с растущим населением, по соседству с другими торговыми точками, притягивающими арендаторов, вблизи остановок общественного транспорта и основных транспортных путей.

Доходность супермаркетов составляет 5–6,5 %. Арендные контракты таких объектов продолжительные — обычно они заключаются на 15 лет.

От того, насколько от инвестора требуется участвовать в управлении коммерческим объектом, зависит тип аренды. Наиболее удобен для собственника договор типа NNN lease (triple net lease): владелец берёт с арендатора плату «в тройном размере», то есть без вычета налога, страховки и расходов на содержание (эти расходы по договору несёт арендатор).

Бюджет более 10 млн евро

При наличии более 10 млн евро Tranio рекомендует инвестировать в дома престарелых. При крупных бюджетах можно также вкладывать средства в торговые центры и отели, однако такие объекты сложны в управлении. К тому же, для покупки крупных и качественных гостиниц и торговых центров требуются инвестиции в размере 30–100 млн евро.

Дома престарелых

Дома престарелых — перспективный вариант для инвестиций, поскольку в Европе растёт количество пожилых людей (по прогнозам Евростата, к 2040 году доля людей старше 65 лет составит более четверти населения Европы), и всё больше пенсионеров нуждаются в специализированном жилье. Основной минус такого объекта (как и в случае со студенческими комплексами) — сложность перепрофилирования.

Комплексы для пожилых стоит искать в Австрии, Великобритании, Германии, США или Франции, в крупных или средних по размеру городах и их окрестностях. Следует обращать внимание на демографическую ситуацию — сколько пенсионеров будет в этом районе в перспективе 10–30 лет (такие данные можно получить в процессе проведения Due Diligence), а также на то, есть ли в окру́ге учреждения бытового обслуживания, больницы и реабилитационные центры, хорошо ли развита транспортная инфраструктура.

Качественные дома престарелых в Европе обычно сдаются с долгосрочными (в среднем 20 лет) жёсткими контрактами. Доходность от аренды составляет 5–6,5 %.

Торговые центры

По словам Георгия Качмазова, торговые центры — это сложный вариант инвестиций из-за большого количества арендаторов. Помимо этого, формат торговли постоянно меняется, и часто бывает так, что продаются старые, несовременные и нефункциональные торговые центры. Непрофессиональному инвестору легко угодить в ловушку и купить неперспективный объект. «Такой тип инвестиций скорее подходит для инвесторов с профессиональной управляющей командой, затраты на которую окупаются при больших объёмах выручки. По моему мнению, инвестировать в торговые центры стоит при наличии более 30 млн евро»,— считает Георгий Качмазов.

При выборе торгового центра следует обращать внимание на покупательную способность населения в регионе, наличие развитой инфраструктуры и транспортную доступность.

«Важны количество арендаторов, наличие якорных арендаторов-магнитов (обычно это известные бренды, например, Zara, Nike и т. д.), наличие фуд-корта, срок арендных контрактов, количество покупателей, проживающих вокруг, демография города, техническое состояние объекта и соответствие актуальным техническим требованиям таких зданий, количество конкурентов в окру́ге, а также то, как давно арендаторы снимают объект и какова вероятность появления новых аналогичных объектов по соседству»,— говорит Георгий Качмазов.

Рекомендуемые арендаторы — продовольственные магазины, магазины электроники, текстильных товаров, а также кафе. Чем больше в торговом центре известных брендов, тем лучше для бизнеса, так как популярные у посетителей марки привлекают новых клиентов и тем самым увеличивают выручку арендаторов и повышают ставки аренды для инвестора. Договоры аренды обычно заключаются на 5–15 лет. Доходность торговых центров составляет в среднем 4–6 %.

Большое количество арендаторов усложняет управление

Гостиницы

Гостиничный рынок неоднороден, и на нём встречаются разные по профилю и уровню риска активы. «Трудно купить качественный и ликвидный объект с бюджетом порядка 10–15 млн: есть риск того, что гостиница будет расположена в не самом востребованном месте и будет управляться мелким оператором, который может в какой-то момент съехать. При таком сценарии найти другого арендатора будет крайне трудно. Мы не рекомендуем рассматривать в качестве объекта для инвестиций маленькие гостиницы: скорее всего, к ним будет привязан небольшой (а, значит, рискованный) оператор, который «съест» доходность. К тому же маленькие гостиницы чаще всего подразумевают личный трудоемкий менеджмент бизнеса. Хорошие, крупные гостиницы с известными управляющими компаниями, расположенные в центре крупных европейских городов, стоят от 50 млн и дают низкую доходность (около 4 %), так как оцениваются рынком как низкорискованные и высоколиквидные. Помимо прочего, это ещё и престижный для собственника актив»,— говорит Георгий Качмазов.

В идеале стоит выбирать отели в крупных городах, не зависящих от сезонного спроса, с большим туристическим потоком. Помимо местоположения объекта, необходимо обращать внимание на состояние гостиницы, время последнего ремонта, оценки и отзывы на Booking.com, динамику пребывания туристов в локации, сезонность спроса, конкурентоспособность гостиницы на данном рынке, наличие в здании спа- и конференц-залов.

Договоры с операторами заключаются на 10–20 лет и могут быть двух видов: договор аренды или договор на управление. В первом случае для владельца это означает получение фиксированной арендной платы, во втором — процента от выручки. Доходность в случае с договором на управление может быть выше, но она всегда зависит от финансового результата оператора. Доходность от аренды для крупных городов и столиц находится на уровне 4–6 %.

•

При планировании покупки доходного объекта за рубежом нужно учесть множество факторов и рассчитать каждый шаг, поэтому стóит довериться профессионалам с большим опытом работы и хорошим знанием рынка. Обратитесь к менеджерам Tranio, и они проконсультируют вас по вопросам покупки коммерческой недвижимости за рубежом.

Юлия Кожевникова, Tranio