Прежде чем сдавать недвижимость в Испании в краткосрочную аренду, в большинстве автономных сообществ страны требуется получить специальную лицензию, подтверждающую, что квартира или дом оборудованы всем необходимым для проживания и соответствуют санитарным требованиям. Такой документ нужен и для того, чтобы собственники не уклонялись от уплаты налогов: по данным испанского правительства, ежегодно казна не досчитывается примерно 2,9 млрд евро из-за незадекларированного дохода от аренды. Наконец ещё одна причина введения лицензий — защита гостиничного бизнеса от конкуренции со стороны частного сектора.

Когда нужно получать лицензию

В каждом автономном сообществе Испании есть свои законодательные акты, регулирующие рынок краткосрочной аренды. Впрочем, в большинстве регионов есть следующие общие положения:

• сдавать отдельно стоящие дома в краткосрочную аренду с оказанием гостиничных услуг (в формате B&B, или Bed&Breakfast‎) можно только при наличии лицензии;
• сдавать отдельно стоящие дома в краткосрочную аренду без оказания гостиничных услуг (только уборка) можно без лицензии;
• сдавать квартиры, расположенные не в туристических комплексах, можно только в долгосрочную аренду, то есть на срок более 1−2 месяцев (в регионах, где лицензии для квартир не выдаются);
• апартаменты, расположенные в туристических комплексах и занимающие целое здание или комплекс, управляются профессиональным провайдером услуг, а отдельным собственникам лицензии не требуются;
• лицензия не требуется для сдачи квартир и домов в долгосрочную аренду (более 1−2 месяцев).

Также во многих автономных сообществах запрещено сдавать в краткосрочную аренду отдельные комнаты.

Получать лицензии должны собственники, которые сдают в краткосрочную аренду туристическое жильё. Таковым признаются объекты, которые соответствуют следующим критериям:

• относятся к жилому фонду;
• сдаются в аренду туристам на короткий срок (от нескольких дней до месяца-двух);
• сдаются по системе бронирования;
• рекламируются с помощью специальных сайтов, сервисов и приложений (например, Airbnb, FlipKey, HomeAway, TripAdvisor, Tripping, VRBO и др.).

	Туристическая аренда	Нетуристическая аренда
Услуги	Набор услуг гостиничного профиля, в частности питание	Только уборка
НДС	Собственник взимает с арендаторов НДС, который затем выплачивается государству	Собственник не взимает с арендаторов НДС
Объявления	В объявлениях о сдаче объекта в аренду можно перечислять оказываемые услуги	В объявлениях о сдаче объекта в аренду запрещено указывать, что арендаторы получат набор услуг гостиничного типа

В Испании существует набор критериев для получения лицензии (конкретные требования зависят от местного законодательства). В частности у владельца недвижимости должно быть разрешение на заселение (Cédula de Ocupación или Cédula de Habitabilidad), выдаваемое после сдачи здания в эксплуатацию. Есть требования по наличию системы вентиляции, кондиционеров, горячей воды, противопожарного оборудования и мебели. Площадь жилья должна соответствовать количеству проживающих, постельного белья должно хватать на всех гостей, а все бытовые приборы должны быть исправны. Если в доме больше четырёх этажей, то в нём должен быть лифт. В квартире или доме должна быть хотя бы одна ванная комната с душем, раковиной и унитазом.

Стоимость лицензии зависит от законодательных норм автономного сообщества, в котором расположена недвижимость: обычно сборы за регистрацию варьируются от 177 до 500 евро. В некоторых регионах, например на Балеарских островах, сумма зависит ещё и от количества гостей, на которых рассчитано помещение. Так, если дом может принять восемь человек, сумма сбора за гостя составит 24,84 евро, а всего к оплате потребуется 198,72 евро. Во всех случаях сбор за регистрацию лицензии платится один раз. Лицензия выдаётся на объект недвижимости, а не на владельца и действует шесть лет (с возможностью продления).

Помимо лицензии, от арендодателя потребуется наличие страховки, которая покрывает ответственность за убытки. Среди страховых случаев — травмы и проблемы со здоровьем арендаторов, порча имущества, а также кражи со взломом.

Региональные особенности

Лицензии на сдачу жилья в краткосрочную аренду требуются во всех автономных сообществах Испании, кроме Кастилии-Ла-Манчи, Кастилии-Леона, Ла-Риохи, Мурсии и Эстремадуры, но и там власти планируют ввести соответствующие законы.

В каждом из регионов страны есть особенности, касающиеся выдачи лицензии на сдачу жилья в краткосрочную аренду.

Автономное сообщество	Регулирующий рынок аренды законодательный акт	Дата ввода системы лицензирования	Организация, регистрирующая объект	Особенности
Андалусия (Andalucía)	Декрет 28/2016 (Decreto 28/2016)	11 мая 2016	Управление по туризму и спорту Андалусии (Consejería de Turismo y Deporte, Junta de Andalucía)	Лицензии не выдаются для квартир, сдающихся на срок более двух месяцев. Владельцы более чем трёх квартир, расположенных в одном здании или в радиусе 1 км друг от друга, должны зарегистрировать такие объекты как «туристические апартаменты» (apartamento turístico).
Арагон (Aragón)	Декрет 80/15 (Decreto 80/15)	5 мая 2015	Виртуальный офис (Oficina Virtual de Trámites)	Максимальный срок аренды — 1 месяц. Запрещено сдавать отдельные комнаты. Владельцы нескольких квартир в одном здании должны зарегистрировать их как «туристические апартаменты» (apartamento turístico).
Астурия (Principado de Asturias)	Декрет 34/2003 (Decreto 34/2003)	30 апреля 2003	Реестр компаний и субъектов туристической деятельности Астурии (Registro de Empresas y Actividades Turísticas)	Курортное жильё (viviendas vacacionales) и дома, расположенные в сельской местности (casas de aldea) должны быть доступны для аренды в июле, августе и сентябре. Нельзя сдавать в аренду квартиры менее чем на 30 дней и отдельные комнаты.
Балеарские острова (Islas Baleares)	Декрет 20/2015 (Decreto 20/2015)	19 июля 2012	Совет острова Майорка (El Consejo Insular de Mallorca), общий реестр туристических компаний, учреждений и других видов деятельности Балеарских островов (Registro General de empresas, actividades y establecimientos turísticos de las Islas Baleares)	Максимальное количество гостей — 12, максимальное количество комнат — 6. Лицензии выдаются для отдельно стоящих домов, но не для квартир и апартаментов. Лицензия нужна для оказания гостиничных услуг; для обычной краткосрочной аренды лицензия не требуется.
Валенсия (Comunidad Valenciana)	Декрет 75/2015 (Decreto 75/2015)	3 июля 2009	Управление по туризму (офлайн или онлайн) или почтовое отделение	При управлении пятью и более объектами нужно зарегистрироваться в качестве туристической компании.
Галисия (Galicia)	Декрет 52/2011 (Decreto 52/2011)	24 марта 2011	Управление по туризму	В аренду могут сдаваться только дома. Максимальное количество гостей — 10 человек. Нельзя сдавать отдельные комнаты.
Канарские острова (Canarias)	Декрет 113/2015 (Decreto 113/2015)	6 апреля 1995	Региональный совет (Cabildo Insular)	Нельзя сдавать отдельные комнаты. Информация о гостях должна быть зафиксирована в местном полицейском управлении (Comisaría General). Жильё в туристических комплексах (при наличии у комплекса туристической лицензии) можно сдавать в  аренду через прикреплённого к комплексу агента. Фактически лицензии выдаются.
Кантабрия (Cantabria)	Декрет 19/2014 (Decreto 19/2014)	19 марта 2014	Управление по туризму	Нельзя сдавать отдельные комнаты. Должны быть зарегистрированы все типы жилья, сдающегося в краткосрочную аренду. Недвижимость для краткосрочной аренды не могут регистрировать пенсионеры.
Кастилия-Ла-Манча (Castilla-La Mancha)	—	—	—	—
Кастилия-Леон (Castilla y León)	—	—	—	—
Каталония (Cataluña)	Декрет 159/2012 (Decret 159/2012)	20 ноября 2012	Муниципалитет или Бюро по управлению предпринимательской деятельностью (Oficina de Gestió Empresarial)	Аренда сроком более 31 дня не считается туристической. Собственники могут сдавать не более двух отдельных комнат, если при этом сами проживают в квартире. С мая 2014 года выдача лицензий в Барселоне приостановлена.
Ла-Риоха (La Rioja)	—	—	—	—
Мадрид (Comunidad de Madrid)	Декрет 79/2014 (Decreto 79/2014)	10 июля 2014	Почтовое отделение	Минимальный срок сдачи в аренду — 5 дней. Нельзя сдавать отдельные комнаты. Обязательно наличие бесплатного беспроводного доступа в Интернет.
Мурсия (Región de Murcia)	—	—	—	—
Наварра (Comunidad Foral de Navarra)	Декрет 230/2011 (Decreto Foral 230/2011)	26 октября 2011	Управление по туризму	Лицензию можно получить для жилья, классифицируемого как «сельский дом» (casa rural), если оно построено в традиционном стиле, и как «туристическое жильё» (apartamento turístico / vivienda turística), если оно построено в современном стиле.
Страна Басков (País Vasco)	Декрет 198/2013 (Decreto 198/2013)	16 апреля 2013	Реестр компаний и туристических учреждений (Registro de Empresas y establecimientos Turísticos del País Vasco)	Максимальное количество гостей — 12, максимальное количество комнат — 6. Лицензии выдаются только владельцам двух или более объектов.
Эстремадура (Extremadura)	—	—	—	—

«В Барселоне выдача лицензий прекращена в 2014 году. Тем не менее здесь можно заниматься арендным бизнесом: можно либо купить квартиру в Барселоне с лицензией и сдавать её посуточно, либо приобрести жильё без лицензии и сдавать его в долгосрочную аренду»,— говорит Алина Батыршина, менеджер Tranio по продажам в Испании.

В большинстве случаев процесс регистрации жилья для сдачи в краткосрочную аренду занимает не более трёх месяцев, причём в этот период объект нельзя ни сдавать, ни даже рекламировать.

При нарушении местного законодательного акта о краткосрочной аренде собственник платит штраф, размер которого в каждом автономном устанавливается отдельно. Например, в Андалусии сумма штрафа может составлять от 2 тыс. до 150 тыс. евро, а в Барселоне — от 9 тыс. до 90 тыс. евро.

Также в конце каждого года собственник обязан задекларировать доход от аренды в налоговом органе по месту нахождения недвижимости и в стране своего гражданства.

Налог на доход от аренды и прочие расходы

В Испании при сдаче недвижимости в аренду собственник платит налог на доход от аренды по ставке подоходного налога (для нерезидентов страны по состоянию на 2016 год она составляет 24 %). Налогооблагаемой базой является чистая рента. Например, если годовой доход от аренды составляет 20 тыс. евро, то по ставке 24 % в год на оплату налога уйдёт 4 800 евро. Налогооблагаемую базу можно снизить за счёт амортизации (2–3 % в год).

Помимо этого, собственники платят муниципальный налог на недвижимость. В зависимости от автономного сообщества его ставка составляет от 0,405 до 1,166 % от кадастровой стоимости объекта. Обычно сумма налога варьируется от 200 до 800 евро в год.

Также в Испании при сдаче недвижимости в краткосрочную аренду все коммунальные расходы несёт собственник. В среднем на содержание объекта уходит 2,5−2,8 тыс. евро в год.

Ещё одним пунктом расходов может стать комиссия управляющей компании, если собственник не занимается менеджментом самостоятельно. Вознаграждение УК составляет не менее 5 % от арендной платы. То есть если объект сдаётся через специализированный сайт, например Airbnb, комиссия составит около 10 %.

Сколько можно заработать

Дома в Испании сдаются в аренду в среднем за 300 — 1 000 евро в сутки. Если недвижимость сдаётся за 500 евро в сутки 180 дней в году, годовой доход от аренды составит 90 тыс. евро. С учётом налогов и расходов на содержание доход составит примерно 65,6 тыс. евро в год.

Данная статья Tranio носит информативный характер. Региональное законодательство в Испании постоянно меняется, поэтому разобраться в нюансах, определить точные размеры налогов и способы их оптимизации вам помогут сертифицированные юристы и специалисты по налогообложению в Испании. Tranio настоятельно рекомендует обратиться к ним перед заключением сделки.

Юлия Кожевникова, Tranio