Это очень понятная ситуация, особенно для начинающего инвестора. Рассматриваем два доходных дома в Германии. Разница в цене невелика. Локации схожи. Доходность отличается незначительно. Что тогда может стать решающим аргументом? Эксперт компании Investix Сергей Кумеков рассуждает о нетривиальных нюансах, особенно важных при заочном выборе.
Сергей Кумеков, эксперт компании Investix
Локация
Как правило, при выборе локации дома начинающий инвестор больше полагается на эмоции. Он психологически склонен приобретать объект в городе, о котором что-то знает, и бороться с этим бесполезно. А, например, для немецкого покупателя знание местности – или его отсутствие – не имеет существенного значения.
Германия большая, её регионы очень разные. Но говорить о том, что экономически развитые земли на западе лучше восточных, некорректно. Куда важнее при выборе оценка микролокации. Ведь и в экономически развитом Северном Рейне – Вестфалии можно ошибиться с городом и объектом. А в Саксонии купить дом, который покажет рост стоимости на 30% за несколько лет.
Конечно, необходимо анализировать, кто живёт в конкретном городе и районе, где люди работают, где покупают продукты, как перемещаются, какой транспорт используют. В приоритете – объекты в зелёных зонах и местах, где решена проблема парковок, а также доступен общественный транспорт. Также предпочтительнее не те локации, где рабочие места в пешей доступности, а те, которые комфортны для проживания. Ведь покупка доходного дома, как правило, долгосрочная инвестиция. И гарантировать, что через пять лет ситуация с рабочими местами в конкретной локации останется прежней, никто не может. Намного важнее, чтобы у жильцов была свобода в выборе места работы за счёт хорошей транспортной доступности.
Но, предположим, параметры микролокации двух или нескольких объектов, которые рассматривает инвестор, сопоставимы. Тогда нужно смотреть и сравнивать…
…состояние объектов
Обратите внимание: вы можете рассматривать инвестиционные проекты, не требующие капитального ремонта. Но даже в этом случае бывают ситуации, когда часть квартир доходного дома в перспективе приходится реновировать. Так происходит, например, когда арендаторы, проживавшие в доме длительное время, соберутся съехать. Чтобы сдать недвижимость снова и по рыночной цене, затраты неизбежны.
Ну а если перспективы реновации сопоставимы? Тогда обращаем внимание на среднюю площадь квартир в доме.
Квартирный фонд
Рассмотрим два доходных дома, одинаковых по цене и размеру. Но в одном средняя площадь квартиры 60-70 кв. м, в другом – 35-40 кв. м.
С одной стороны, сдать в аренду небольшие квартиры можно дороже в пересчёте на квадратный метр. И текущая доходность будет выше.
Но! Если состояние объекта условно удовлетворительное или вовсе не удовлетворительное, то возможны большие траты на текущую реновацию. Квартир ведь больше, соответственно, и расходы выше.
Обратите внимание: затраты на ремонт малогабаритных квартир и жилья большей площади сопоставимы. Дороже всего обходится ремонт кухни и ванной комнаты, а они есть в каждой квартире. Таким образом, выиграв в деньгах поначалу, инвестор в перспективе может даже потерять.
Поэтому перед покупкой необходимо анализировать список жильцов.
Список арендаторов
Стоит проверить, как долго люди живут в доме. Это позволит понять, каковы перспективы роста дохода от аренды, а также оценить, какого объёма работ по реновации квартир ожидать в будущем.
Есть свои «но». Если жильцы селятся здесь на относительно непродолжительный период, значит, квартиры, скорее всего, сдаются по более-менее актуальным рыночным ценам. Дело в том, что немецкое законодательство позволяет назначать текущую рыночную ставку лишь новым жильцам; повышение же аренды по действующим договорам ограничено, так что зачастую арендный доход отстаёт от рыночного уровня. С другой стороны, если арендаторы съезжают очень часто, для этого есть причина, и необходимо её найти.
Текущая арендная ставка
Если в доме многие арендаторы живут подолгу, это хороший индикатор. Значит, локация удобная, с объектом в целом всё хорошо. Правда, как я уже сказал, есть вероятность, что размер арендной ставки у жильца, проживающего в доме десять лет, сильно ниже рыночного. Поэтому выселяться он вряд ли захочет и, скорее всего, будет жить в квартире ещё долго.
В результате инвестор может лишиться шанса привести текущие ставки к рыночному уровню. Однако тем, кто предпочитает стабильность, конечно, лучше получить дом именно с долгосрочными арендаторами.
Даже в случае, если инвестор планирует покупку доходного дома на собственные средства, тот факт, что банк готов кредитовать объект, дополнительно гарантирует, что с объектом всё в порядке. К примеру, если предлагаемый аннуитетный платёж составляет около 50% от аренды, значит, банк оценивает доход от объекта как стабильный, достаточный, чтобы погашать кредит. Ведь банк заинтересован именно в этом и не хочет получить на баланс объект в качестве залогового имущества.
Посмотрите предложения компании Investix прямо сейчас
Замок в Германии
12 500 000 €
Площадь 2000 м2
ИНДОМ
Инвестиционный проект во Франкфурте-на-Майне, Германия
287 349 €
Площадь 106.65 м2
Принц-ДОМ
Доходный дом во Франкфурте-на-Майне, Германия
2 050 000 €
Площадь 1046 м2
Estate-Service24
Коммерческая недвижимость в Южной Баварии, Германия
1 450 000 €
Площадь 852 м2
Walter Immobilien
Квартира в Бранденбурге, Германия
496 000 €
Площадь 93.61 м2, 3
комнаты
BiG Property
Пентхаус в Берлине, Германия
3 762 000 €
Площадь 248 м2, 7
комнат
Knight Frank
Апартаменты в Берлине, Германия
875 000 €
Площадь 122 м2, 5
комнат
HOUSAGE
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
Цена по запросу
Площадь 52 м2, 2
комнаты
Kwartira
Квартира в Мюнхене, Германия
426 000 €
Площадь 50.69 м2, 2
комнаты
Campus Property
Апартаменты в Берлине, Германия
161 087 €
Площадь 28.11 м2, 1
комната
BerHaus GmbH
ВНЖ при покупке
Дом в Берлине, Германия
Цена по запросу
Площадь 2611 м2
gia.property
Доходный дом в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
813 025 €
Площадь 894 м2
DEM GROUP GmbH
Квартира во Франкфурте-на-Майне, Германия
239 000 €
Площадь 33 м2, 1
комната
Estate-Service24
Квартира в Саксонии, Германия
46 500 €
Площадь 58 м2, 2
комнаты
L&B Immobiliya
Апартаменты в Мюнхене, Германия
271 150 €
Площадь 25 м2, 1
комната
Moscow Sotheby’s Intern…
Вилла в Мюнхене, Германия
1 599 000 €
Площадь 175 м2, 6
комнат
Campus Property
Квартира в Берлине, Германия
118 582 €
Площадь 34 м2, 1
комната
Callidus Invest
Магазин в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
14 830 100 €
Площадь 6300 м2
CM Real Estate
Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия
3 055 000 €
Рассмотрим два доходных дома. Первый находится в Саксонии-Анхальт и имеет доходность 7,4% годовых. Инвестиционный портфель состоит из 16 арендованных квартир в двух отдельно стоящих зданиях недалеко от центра Дессау.
Второй – инвестиционный объект на девять квартир в 15 минутах от центра Дрездена и с доходностью 5,8%.
Населенные пункты совершенно не сопоставимы с точки зрения локации. Дессау, хоть это и крупный город с населением около 100 тыс. человек, не может сравниться с административным центром Саксонии с более чем полумиллионным населением. Но разница в доходности – 1,6% в пользу небольшого Дессау.
Дело в том, что Дрезден – это одна из основных точек роста немецкого рынка недвижимости. И перспективы существенного роста цен здесь довольно серьёзные. Поэтому любой скачок будет вести к опосредованному увеличению ставок в доме.
Так какой объект выбрать? Меньшие риски и большая стабильность будут в инвестиционном проекте с меньшей доходностью. Конечно, за жизненный цикл здания в течение десяти лет колебания всё равно случаются. Но в таком случае они будут менее заметными.
Для объекта с большей доходностью отклонения от заявленного показателя бывают чуть выше. К примеру, жильцы такого объекта могут чаще съезжать, чаще придётся производить ремонт квартир и т. д.
Поэтому вопрос в том, чего ожидает инвестор. Если он хочет «купить и забыть» – стоит выбрать объект с чуть меньшей доходностью. Если желает максимизировать доходность, насколько это возможно, и в среднесрочной перспективе выйти из инвестиции, то лучше выбирать дома с доходностью выше.
Готовый бизнес за рубежом
