Покупатели зарубежной недвижимости часто не задумываются о налоговых и юридических последствиях сделки в своей родной стране. Между тем, если нарушить законы России, можно получить штраф в размере до 100% от цены купленного объекта. На что обращать внимание, рассказывают эксперты PwC.
Об авторах: Анна Модянова, директор PwC в России, Александра Деревянко, менеджер PwC в России
Приобретая зарубежную недвижимость, российские покупатели нередко недооценивают необходимость анализа налоговых и юридических последствий. Например, нарушение требований валютного законодательства РФ в отношении зарубежных счетов (а они часто используются физическими лицами при сделках с недвижимостью) может приводить к штрафам до 100% от суммы денежных средств. А незнание правил наследования зарубежной недвижимости – к нежелательному результату для наследников.
Итак, рассмотрим самые важные налоговые вопросы, связанные с покупкой зарубежной недвижимости.
Налоговые последствия в двух юрисдикциях
Первое, что следует помнить при покупке зарубежной недвижимости, – налоговые последствия возникают как минимум в двух юрисдикциях. В стране нахождения самой недвижимости и в России, если покупатель является российским налоговым резидентом. Если недвижимость приобретается не напрямую, а через специальную компанию или структуру, то необходимо учитывать налоговые аспекты и в юрисдикции такой «промежуточной» компании.
Нередко российские покупатели недвижимости привлекают к сделке зарубежных юристов. Они дают правильные советы по местным налоговым вопросам, но упускают из виду обязательства покупателя в России. Позаботьтесь об этой стороне вопроса заблаговременно.
Структурирование владения: для себя или для инвестиций
Необходимо максимально продумать «судьбу» объекта и посмотреть, какие налоги должен будет заплатить инвестор при покупке, сдаче в аренду или продаже недвижимости. Бывает так, что первоначально покупатель не планирует сдавать в аренду жилую недвижимость за рубежом и структурирует ее владение исключительно под личное использование. Если впоследствии мнение инвестора на этот счет меняется, сдача в аренду может привести к значительным налоговым затратам.
Например, для приобретения жилой недвижимости во Франции на практике часто используется специальный тип французских компаний (SCI – общество по управлению недвижимостью). Но для сдачи в аренду эта форма владения не оптимальна, так как налоговые обязательства SCI будут значительны.
Условия освобождения от НДФЛ
Российские правила налогообложения, применимые к местному покупателю, несильно отличаются для зарубежной и российской недвижимости. Так, собственник зарубежной недвижимости может пользоваться освобождением от НДФЛ в России при продаже объекта, но если владеет им свыше трех или пяти лет (срок зависит от оснований и даты приобретения недвижимости). Это установленный Налоговым кодексом РФ минимальный срок владения.
С 2019 года такое освобождение будет распространяться и на случаи, когда жилая недвижимость используется в предпринимательской деятельности. Если физлицо владеет недвижимостью менее установленного минимального срока, то в случае ее продажи собственник сможет вычесть расходы по приобретению этой недвижимости при условии их правильного оформления.
Избежание двойного налогообложения
При продаже или сдаче в аренду зарубежной недвижимости возможен зачет зарубежного налога. Это происходит при условии, что между Россией и страной расположения недвижимости есть соглашение об избежании двойного налогообложения.
Доходы от сдачи недвижимости в аренду в общем случае подлежат обложению НДФЛ в России по ставке 13%. Альтернатива – российское физическое лицо может зарегистрироваться в РФ как индивидуальный предприниматель и сдавать зарубежную недвижимость на основании упрощенной системы налогообложения (УСН) со ставкой 6% (от доходов) или 15% (доходы минус расходы).
Необходимо, однако, иметь в виду, что российский налоговый инспектор может не согласиться принять к вычету некоторые расходы, на которые обычно уменьшается налоговая база в стране расположения недвижимости.
Заем и материальная выгода
Если покупка недвижимости профинансирована займом от связанной компании/ИП и ставка по такому займу ниже «пороговой», то для заемщика – российского налогового резидента – возникнет материальная выгода от экономии на процентах.
Такая выгода рассчитывается как разница между «пороговой» ставкой (9% для займов в иностранной валюте или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ для займов в рублях) и фактической ставкой по договору займа. Облагается материальная выгода НДФЛ по ставке 35%.
Например, обязанность платить налог возникнет, если покупатель получил заем под низкую ставку от подконтрольной ему компании или от компании-работодателя.
Косвенное владение через КИК
Ситуации, когда недвижимость принадлежит физическому лицу не напрямую, а через иностранную компанию или структуру, заслуживают отдельного внимания. Такую компанию могут признать контролируемой иностранной компанией (КИК) физического лица – налогового резидента РФ. И по ней должна быть подготовлена финансовая отчетность для определения налоговых обязательств физлица по правилам КИК.
Если же прибыли у такой компании нет, то налоговых обязательств по КИК для физлица не возникнет. Однако налоговые органы России могут поинтересоваться, не использует ли физлицо в личных целях квартиру, принадлежащую его иностранной компании, на безвозмездной основе. В этом случае у него возникнет облагаемый в РФ доход в виде материальной выгоды (в размере «сэкономленной» арендной платы).
Амнистия капиталов и безналоговая ликвидация
Если физическое лицо допустило налоговые правонарушения, связанные с зарубежной недвижимостью, оно может быть «амнистировано», то есть освобождено от ответственности. Происходит это в соответствии с условиями программы добровольного декларирования, которая продлится в России до 28 февраля 2019 года.
До этого российские налоговые резиденты могут ликвидировать свои зарубежные структуры владения без налоговых последствий в России. И при этом получить в прямое владение активы, в том числе объекты недвижимости. Стоимость такой недвижимости по данным учета ликвидированной компании будет признаваться в качестве расходов физлица в случае будущей продажи этого объекта.
Зарубежные налоговые последствия такой ликвидации требуют отдельного анализа. В частности, в ряде стран такая ликвидация может привести к необходимости уплаты налога на прирост капитала или налога на передачу недвижимого имущества.
В целом, учитывая многогранность и комплексность вопросов, связанных с налогообложением покупки, владения и распоряжения зарубежной недвижимостью, рекомендуем действовать по старой верной пословице «Семь раз отмерь, один – отрежь» и тщательно продумать не только коммерческие, но и все налоговые нюансы.
Авторы – Анна Модянова, директор PwC, Александра Деревянко, менеджер PwC
Готовый бизнес за рубежом
