«Словения находится в зоне экономического влияния Австрии». «Стоимость недвижимости растёт, в среднем доходность коммерческих проектов составляет 6%». «Купить коммерческую недвижимость можно на этапе строительства, реконструкции или как готовый проект». «В фокусе интересов торговых сетей – провинция». О словенском рынке коммерческой недвижимости мы поговорили с руководителем Future Real Estate, представителем Century 21 Slovenia в России.
Вебинар состоялся 5 марта 2019 года. Его полная версия здесь
Основной фокус нашей компании – коммерческая недвижимость. Мы предлагаем разные программы инвестиций, но основных направлений три. Первая – продажа и развитие уже построенных торговых центров с якорным арендатором. Вторая – продажа ТЦ на этапе строительства, и третья – реконструкция непрофильных помещений под ТЦ и устаревших торговых центров.
Мы рассматриваем объекты с доходностью от 6%, арендаторами на которых выступают крупные дискаунтеры и локальные розничные сети, банки. Долгосрочность договоров –пять – десять лет и бессрочные. Есть возможность банковского финансирования: до 70%.
***
Словения – одна из республик Югославии – сегодня полноценная европейская страна. Она вошла в Евросоюз, стала участником Шенгенского договора и НАТО. Её до сих пор довольно часто путают со Словакией, хотя у них даже нет общей границы: Словения соседствует с Австрией и Италией и находится в зоне их экономического влияния.
В стране 11 крупных городов. Столица Любляна – самая большая. Здесь проживает 450 тыс. человек из всего двух миллионного населения страны. Вторым по значению городом является Марибор, третий – Целье, а самый крупный населённый пункт на небольшом побережье – Копер.
***
Кризис 2008 года тяжело сказался на стране – многие компании обанкротились. В середине 2017 года, можно сказать, Словения вышла из кризиса окончательно – индекс потребительских настроений сравнялся с докризисными показателями 2007 года. Рынок недвижимости начал восстанавливаться: рост цен на недвижимость в 2018 году, по данным Евростата, составил 13,4%.
***
Инвесторы при поиске объекта, как правило, нацелены на столицу или крупные города. Но для Словении это не всегда верный подход. Ряд крупных ритейлеров, в основном немецких, за несколько лет заняли все лакомые локации в крупных городах. Они даже заполнили рынок в городах поскромнее, в таких как Крань и Целье. И сегодня в фокусе их интересов уже совершенная провинция. Поэтому самые интересные коммерческие проекты на сегодняшний день реализуются в небольших городах, таких как Лютомер, Жалец, Мурска-Собота, Сежана, и населённых пунктах в 20-30 км от Любляны.
Торговые сети совершают экспансию вглубь Словении, занимая новые локации. Их основной покупатель живёт в провинции, и, например, магазин в Мурска-Соботе может показывать выручку гораздо выше, чем магазин в Любляне. Сказываются и потребительские привычки словенцев: местный житель даже с высоким достатком за обычными вещами и продуктами всё равно пойдёт в дискаунтер.
***
Часто дискаунтер, желающий выйти на провинциальный рынок, не находит для себя готовое помещение в провинции. Он предъявляет свои требования к локации, площади объекта, наличию паркинга, будущим «соседям». Компания хочет работать в крупном потребительском узле, обслуживающем близлежащий небольшой городок и окрестные деревеньки. Готовых помещений нет, и инвестор может предложить что-то новое.
Повторюсь: у словенцев есть определённые потребительские привычки – они хотят приехать в одно место и купить всё там. Поэтому у въезда в каждый словенский город с населением 3-4 тыс. человек есть единая торговая зона. В ней сосредоточено три-четыре магазина одежды, продуктовые дискаунтеры, аптеки, парикмахерские, маленькие кафе и т. д.
***
Любая инвестиция в Словению осуществляется на основании открытия юридического лица.
Первый – выбор подходящей недвижимости. Второй этап – регистрация юрлица и открытие расчётного счёта в словенском банке. Далее подписывается договор на покупку объекта и вносится аванс, а после регистрации договора купли-продажи перечисляется основная часть стоимости недвижимости.
Открытие юрлица и приобретение недвижимости в Словении на сумму более €50 тыс. со стабильным доходом, покрывающим все расходы компании и приносящим прибыль, даёт право на получение ВНЖ, а через пять лет на получение ПМЖ
***
Купить коммерческую недвижимость – торговый центр – можно на этапе строительства. В этом случае основных составляющих три: земельный участок, разработанный проект и подписанный договор аренды.
Подписывается предварительный договор купли-продажи, инвестор вносит 10-процентный задаток на фидуциарный счёт нотариуса. Сумма является гарантом, что в дальнейшем покупатель не откажется от сделки и не является задатком ни одной из заинтересованных сторон. Он закрывает её, выплачивая полную стоимость, только после ввода объекта в эксплуатацию, въезда арендатора и первых поступлений арендных платежей на свой счёт. Фактически он приобретает новый коммерческий объект в актуальной микролокации на этапе строительства, который не потребует вложений в ближайшие десять лет. Поскольку рынок активный, найти такие объекты в открытой продаже крайне трудно.
Пример объекта, находящегося на этапе строительства – магазин с арендатором Mr.Pet в Сежане.
***
Средний входной чек в проект, находящийся на стадии строительства, – €1,0-1,5 млн. Можно найти предложение стоимостью €500-600 тыс., но это будет одно из нескольких помещений в строящемся ТЦ. Доходность таких проектов, как правило, составляет 6-7%.
Поэтому другой возможностью является реконструкция уже имеющегося здания – в настоящее время не эксплуатируемого. Под реконструкцией мы понимаем обновление фасада, кровли или инженерных систем, изменение состава арендаторов и перепланировку центра. Стоимость таких предложений начинается от €500-700 тыс. в зависимости от площади. Доходность такого проекта может составлять 6-7%.
Пример реконструированного объекта, который в данный момент продается – магазин с арендатором KIK в Лютомере.
***
Наконец, третья возможность – покупка готового, уже функционирующего объекта. В готовые объекты с надёжным якорным арендатором с долгосрочным договором аренды минимальные инвестиции – от €320-350 тыс. за небольшое помещение и от €600 тыс. за более крупный объект под арендатора-дискаунтер.
Пример готового объекта – магазин с арендатором KiK в Мурска Собота.
***
Коммерческая недвижимость имеет доходность 6% годовых. Есть проекты с окупаемостью 7,0-7,5%. На новые заявлена 5,0-5,5%. Пару лет назад мы продавали проекты с окупаемостью от 7 до 8% годовых. Но это максимальный показатель и на сегодняшний день редкость для крупного ритейлера на словенском рынке коммерческой недвижимости.
Банки активно финансируют подобные проекты. Ставка финансирования на коммерческую недвижимость может быть 2,2-2,7% годовых, финансирование до 50-70% сроком до 10-12 лет.
Предложения компании Future Real Estate
Коммерческая недвижимость в Любляне, Словения
115 000 €
Площадь 60.72 м2
FUTURE REAL ESTATE
Коммерческая недвижимость в Нова-Горице, Словения
249 000 €
Готовый бизнес за рубежом
