Апарт-отели: совершенные инвестиции

Апарт-отели – одна из самых многообещающих схем инвестирования в недвижимость, при которой владелец, выкупив гостиничный номер, регулярно получает прибыль от сдачи жилья в аренду, не заботясь о его содержании и поиске арендаторов.

Это похоже на сон – инвестиции в такую недвижимость, которая не требует от владельца затрат на содержание и маркетинг, приносит доход от сдачи в аренду и в то же время не исключает возможности использовать ее для собственного отдыха. Звучит как сказка, однако такая схема существует не первый год. Речь идет об апарт-отелях, типе собственности, весьма распространенном в США и относительно недавно ставшем модным трендом в европейских странах.

Инвестиции без забот
В России слова «апарт-отель» и «кондо-отель» зачастую обозначают разные вещи: апарт-отелями называют гостиницы, в которых номера сдаются на длительный срок. В то же время в Европе принято считать, что апарт-отель – это то же самое, что кондо-отель в США, то есть комплекс, в котором апартаменты продаются в собственность, а после этого сдаются внаем.
Апарт-отели, или кондо-отели, – это, в сущности, жилье, которое покупают для сдачи в аренду, только без обычных сопутствующих проблем. По этой схеме по всему миру можно приобрести совершенно разные объекты – от стандартных номеров с ванной комнатой до полностью оборудованных роскошных апартаментов и вилл с услугами престижного отеля.
Гай Толхерст, директор консалтингового агентства Intelligent Partnership, рассказывает: «Схема покупки объекта в апарт-отеле и его последующей сдачи в аренду очень проста. Владельцы отелей и курортов продают частным инвесторам номера в собственность, после чего оказывают им услуги по управлению. Обычно доход от найма резиденции делится между отелем и инвестором примерно поровну, по другой схеме покупателю предлагается гарантированный ежегодный доход. Покупатель может определенное время в году использовать номер для собственного отдыха и в любой момент может продать собственность и получить прибыль от прироста ее стоимости».
Западная идея
В США идея апарт-отелей приобрела популярность еще в 1980–1990-е гг. благодаря Дональду Трампу и Marriott Hotels. Сейчас в мире такая схема инвестирования в недвижимость в США становится все более распространенной.
Преимущества покупки апартаментов в кондо-отеле очевидны. Инвестор является полноправным собственником недвижимости и получает гарантированную прибыль от аренды, которая, как правило, превышает доход при традиционных инвестициях, когда владелец сам ищет арендаторов.
Марк Бингхем, директор агентства Owner Invest, специализирующегося на апарт-отелях, комментирует: «Инвесторы уверены в этой модели, так как жильем управляют опытные специалисты и вся система приема гостей хорошо отлажена».
Одна возможная проблема все же остается. Так, Марк Бингхем отмечает: «Если уровень заполняемости отеля упадет ниже определенного процента, прибыль от аренды может оказаться не такой высокой, как предполагалось изначально». Хотя первые несколько лет об этом можно не беспокоиться: в течение определенного срока продавец гарантирует фиксированный уровень дохода.
Проверено и одобрено Трампом
Пожалуй, главной силой, продвигающей идею кондо-отелей, можно считать Trump Organisation – семейное предприятие знаменитого девелопера Дональда Трампа. В Центральной Америке, в Панама-Сити, вскоре откроется его очередной комплекс – Trump Ocean Club International Hotel & Tower, стоимостью около $270 млн. Этот грандиозный проект станет самым крупным в Латинской Америке.
Традиционно для Трампа, комплекс будет функционировать как кондо-отель, с семью ресторанами, гастрономическим магазином и казино. Частные яхты довезут владельцев и гостей до эксклюзивного клубного пляжа на ближайшем острове, а также в другие части Панамского залива. Отель также располагает стоянкой для яхт, яхт-клубом и причалом. Строительство планируется закончить к 2010 г., цены на апартаменты начинаются от $456 000.
Другая Греция
Дубайский курорт V…Greece on The World, согласно проекту, откроется к 2011 г. на острове Греция в рамках островного проекта The World. По словам девелоперов, комплекс будет передавать атмосферу этой европейской страны благодаря особенной архитектуре зданий и акценту на свет и воду. По замыслу создателей проекта, интерьеры также должны гармонично сочетаться с окружающими V…Greece on The World пейзажами.
Апартаменты с одной и двумя спальнями предлагаются в качестве объектов для инвестиций по модели апарт-отеля. Каждая резиденция будет располагать собственным просторным бассейном или джакузи, частной террасой и кухней. В течение двух месяцев в год владельцы могут находиться в своем жилье, а в остальные 10 месяцев – получать стандартные 50% от дохода, полученного от сдачи жилья в аренду. Цены на жилье, которые предлагает компания Signature Residences Worldwide, начинаются от $3 млн.
Небольшие бюджеты
Номер в отеле можно приобрести и за умеренную сумму. В Софийской области, в городе Костинброд, в четырехзвездочном проекте Aston Hotel Sofia предлагаются на продажу номера по цене от 9900 евро. Этот апарт-отель включает конференц-центр, и поэтому владельцы могут рассчитывать на арендаторов, приезжающих на деловые встречи и семинары. Компания-застройщик Aston Lloyd гарантирует ежегодный доход в размере 6% от стоимости номера в первый год после покупки.
Район Костинброд находится в 20 мин. езды от центра Софии, на ремонт дорог в этом районе недавно было выделено 2,45 млн евро. Также Aston Lloyd планирует строительство бизнес-парка рядом с Aston Hotel, что поднимет стоимость номеров.
Другой вариант при наличии небольшого бюджета – объединить две схемы: апарт-отеля и долевого владения. Сейчас такое предложение доступно в комплексе Caracola Beach & Spa Resort на Карибах. Жилье здесь стоит от $103 800, причем можно приобрести одну четвертую долю владения, включающую неделю использования для собственного отдыха каждый год.
Почему выгодно покупать объекты в апарт-отелях
1. Такая схема инвестирования помогает снизить риски. С одной стороны, это отдельные апартаменты, с другой – они являются частью отеля, и поэтому их снимают так же часто, как и другие номера в этой гостинице. Отдельные апартаменты могут пустовать несколько месяцев, а жилье в апарт-отеле востребовано круглый год.
2. Собственник получает как доход от прироста стоимости жилья, так и регулярный доход от аренды. Инвестиции в апарт-отели более надежны, чем традиционная покупка жилья в целях получения прибыли: номера в отелях приносят более высокий доход от аренды: он составит около 10% в год при 50%-ной занятости гостиницы.
3. Владелец не занимается решением вопросов, связанных со сдачей жилья в аренду. Опытная команда отвечает за все: от отделки и меблировки комнат до замены оборудования и сантехники, и дополнительная плата за это не взимается. Покупателям номеров в кондо-отеле никогда не позвонит разгневанный сосед или недовольный арендатор.
4. Собственник имеет возможность использовать резиденцию для собственного отдыха. Пожалуй, это одно из основных преимуществ апарт-отеля.
Руководство к действию
1. Убедитесь, что место популярно среди туристов или деловых людей, и оцените возможный уровень заполняемости отеля. В этом районе круглый год должен наблюдаться спрос на краткосрочную аренду жилья. Лучше всего подойдет комплекс, который предлагает дополнительные услуги и находится недалеко от туристического центра города.
2. Выбирайте комплекс, построенный проверенным застройщиком и управляемый надежной сетью отелей, которая имеет хороший опыт работы в сфере услуг, – это поможет снизить риски.
3. При покупке в кредит первый взнос будет значительным. Так как приобретение номера в отеле – это инвестиционный шаг, часть стоимости, на которую оформляется ипотека, ощутимо меньше, чем при традиционной покупке жилья.
4. Помните, что арендные ставки могут как снижаться, так и повышаться, и отели имеют право уменьшить цену аренды, чтобы оставаться конкурентоспособными в том или ином регионе. Это может отразиться на прибыли владельца. Поэтому, чтобы знать все условия сделки, перед тем как подписать договор, следует внимательно его прочесть.
Автор: Сара Спейт

Особенности ведения бизнеса в Венгрии

Основные организационно-правовые формы, процедура создания юридического лица, налогообложение.

Основными организационно-правовыми формами предприятий в Венгрии являются
1. закрытая компания с ограниченной ответственностью (kft);
2. партнерство с ограниченной ответственностью(Bt);
3. открытая акционерная компания с ограниченной ответственностью (Rt);
4. партнерство с неограниченной ответственностью (Kkt).

Kft, или, по сути, общество с ограниченной ответственность, – наиболее популярная форма ведения бизнеса в Венгрии, впрочем, как и во всем мире. Ее достоинство прежде всего в ограниченной ответственности учредителей, а также простоте управления компанией. Следует только помнить, что при этом требуется наличие обязательного минимального размера уставного капитала в 3 млн форинтов (€10,6 тыс.). Стоимость регистрации новой компании, если вы решили воспользоваться услугами специализирующейся на этом компании, может составить порядка €3,9 тыс.

Уставный капитал требуется и при открытии открытой акционерной компании с ограниченной ответственностью. Сумма составляет 20 млн форинтов (€71 тыс.). В случае организации двух других форма собственности уставный капитал не требуется.

Создание юридического лица

Для открытия фирмы в Венгрии вам потребуется приехать в страну, процедура занимает примерно неделю. Чтобы обеспечить безопасность процесса регистрации юридического лица, лучше всего обратиться к адвокату, обладающему соответствующей лицензией. Он подготавливает все необходимые документы, в том числе устав фирмы, бланки образцов подписей и прошение в Регистрационный суд Венгрии. От вас на данном этапе требуется загранпаспорт, а также придумать название компании, определиться с ее формой собственности, видом деятельности и юридическим адресом, по которому она фактически будет находиться. Кроме того, вам лучше найти себе поручителя – гражданина или резидента Венгрии, обладающего постоянным видом на жительство. Следующий шаг: все учредители фирмы подписывают устав в присутствии адвоката, и он заверяет его печатью. Тогда же происходит заверение образцов подписей исполнительных директоров фирм. После этого вам необходимо открыть счет фирмы в банке и внести на него половину уставного капитала (если он предусмотрен организационно-правовой формой вашего предприятия).

После получения из банка справки о внесении средств и договора о банковском обслуживании фирмы адвокат подготавливает пакет документов, ставит фирму на учет в Торгово-промышленную палату и относит документы в регистрационный суд, где получает временное разрешение о регистрации вашей фирмы. Такое решение суд должен вынести не позднее 60 дней со дня подачи документов.

Как только вы получаете временное разрешение о регистрации фирмы, вам присваивается налоговый номер и номер медицинской страховки. С этого момента фирма может начинать функционировать и приносить доход. Одновременно с этим ее необходимо поставить на бухгалтерский учет. Это можно сделать в любой компании по оказанию бухгалтерских услуг.

Теперь вы можете возвращаться домой, уведомление из Регистрационного суда об окончательной регистрации фирмы вы получите по почте.

Что касается налогообложения, то все венгерские компании и партнерства уплачивают налоги на прибыль, полученную как в Венгрии, так и за ее пределами, по ставке 16%. Кроме того, есть специальный налог 4 %, местный налог на деятельность (он зависит от места регистрации и составляет 2–3% с оборота), а также другие налоги, начисляемые в зависимости от рода деятельности – они, как правило, незначительны.

Приятным дополнением к процессу регистрации юридического лица является то, что это дает ее владельцу право получения вида на жительство.

Бизнес в Норвегии: улыбаться и не чертыхаться

Норвегия — самая северная и самая неизведанная из стран Скандинавии. Также это одно из самых строгих государств в плане эмиграционного законодательства. Но, конечно, представителям законного бизнеса открыта дорога в любой цивилизованной стране. И Норвегия — не исключение.

Не нефтью единой

Высокий уровень жизни в Норвегии, с одной стороны, связан с добычей нефти и газа (по добыче нефти Норвегия отстает лишь от Саудовской Аравии и России), а с другой, норвежское правительство следит за тем, чтобы углеводородные деньги не «обленили» экономику страны. Средства от добычи ископаемых формируют Нефтяной (стабилизационный) фонд страны, а различные государственные программы рассчитаны на развитие бизнеса.

Поскольку Норвегия – постиндустриальная страна, то большая часть ее жителей работает в сфере услуг – больше 60% населения. Причем особое внимание уделяется развитию малого бизнеса, основные направления которого – туризм, разведение рыбы и производство различного спортивного и охотничьего снаряжения.

Что касается туризма, то Норвегию, население которой составляет 4,5 миллиона человек, ежегодно посещают более 5 миллионов туристов из Европы, США, Японии, России и других стран. Туристов привлекают фьорды, рыбалка, северные виды спорта и различные музеи – их в стране около 1000: от музея лыж и консервов до музея кораблей викингов.

Поэтому в стране велико поле деятельности для владельцев гостиниц и прибрежных коттеджей (сдача в аренду), пунктов проката. Одни держат рестораны и сувенирные лавки, клубы спортивные и развлекательные, другие организуют различные туры и самые невероятные экскурсии. По части последних выдумка организаторов, порой, доходит до крайностей: например, пассажирам некоторых круизных лайнеров, что прибывают на Шпицберген, предложено поучаствовать в очистке местных пляжей – экологический туризм в действии.

Последние годы в турбизнесе появилось много россиян — они нацелены, в первую очередь, на «родную» русскоговорящую клиентуру, знают потребности и особенности наших людей. Туристический бизнес идет в связке с авиаперевозками и логистикой как в направлении России, так и других стран Европы и мира.

Рыбоводство – сфера, которая активно развивается вот уже несколько десятков лет. Частные фермы разводят во фьордах семгу и форель. Эта рыба пользуется большим уважением в России, поэтому наши бывшие соотечественники успешно разводят ее для поставок как на родину, так и в другие страны.

Вокруг норвежской рыбы выстроена целая система маленьких PR-агентств, сопровождающих продвижение товара в страну импорта. Россияне участвуют в этом бизнесе, а также – в обеспечении судоходства, проводят геодезические и прочие исследования, предлагают услуги в области дизайна, архитектуры и строительства и многое другое.

А вот бизнес внутри общины несколько отличается от того, что можно видеть в эмигрантской среде других стран. Если в Европе есть множество «русских» магазинов с ностальгическим товаром, в Норвегии это не очень популярно – дорого.

Зато Наталья, детский врач из Санкт-Петербурга, говорит, что востребованы медицинские и околомедицинские услуги русскоговорящего специалиста. Загружен работой русскоговорящий юрист Маркус и другие специалисты, которые помогают эмигрантам получить помощь или вступить в контакт с внешним миром. Супруги Николай и Екатерина – архитекторы в сфере малоэтажного строительства. Сперва они дистанционно создавали проекты коттеджей для петербуржцев, но постепенно обзавелись местной клиентурой – сначала русскоязычной, затем появились клиенты среди норвежцев.

Эмигранты говорят о том, что если они уже обосновались в Норвегии, то могут рассчитывать на помощь по государственным программам развития малого бизнеса. Для того, чтобы получить такую помощь, надо представить тщательно составленный и обоснованный бизнес-план в Норвежский фонд промышленного и регионального развития (SND).

Причем новый бизнес может быть самым неожиданным. Несколько лет назад одна русская эмигрантка получила грант в $7,5 тысячи на выпуск гелей против застенчивости. Работники фонда оценили находчивость девушки и прикинули возможный психотерапевтический эффект подобного «плацебо». Но как бы экзотично не звучала новая услуга, бизнес-план должен быть прагматичным и обоснованным.

Школа — еще какое дело

Анастасия Дарьина создала свою «Русскую школу» в 2003 году, по просьбе русскоязычных знакомых, которые не смогли записать детей в вечернюю школу при посольстве РФ (там брали только тех, кто уже говорит по-русски). Как оказалось, в Норвегии достаточно детей, которым необходимо изучать русский язык и культуру с самых азов.

– Сейчас в нашей школе преподаются несколько предметов, – рассказывает Анастасия Дарьина, директор и преподаватель русского языка и литературы (есть также русский логопед, преподаватель математики и преподаватель живописи). – Дети посещают занятия в вечернее время. Уроки представляют собой курсы, разбитые как по разным предметам, так и по уровню знаний ребенка. Наша задача – научить детей говорить по-русски на знакомые темы, связно рассказывать по-русски о себе, своей семье. Кроме того, детей учат читать, писать, обучают практической грамматике. Стоимость обучения в школе невелика – 500 крон в месяц (около 2400 руб. в месяц или €55 по курсу на 10.01.2009).

Анастасия Дарьина рассказывает, что организовать работу в Норвегии было не очень сложно. Проблема была в другом – в финансировании. Поскольку школа русскоязычная, на государственную поддержку рассчитывать не приходилось. Но как раз в русской языковой среде и нашлось решение проблемы: сейчас школа принимает участие в государственном проекте по интеграции детей иностранцев в норвежское общество, а именно – преподаватели бесплатно помогают русскоязычным детям, только прибывшим в Норвегию, выполнять норвежские домашние задания.

– За это мы получаем небольшие государственные дотации, которые используем на нужды школы – в 2008 году дотации составили в переводе на рубли около 65000, в наступившем году мы рассчитываем получить немного больше, – говорит Анастасия.

– Также возможны варианты бесплатных помещений за счет государства. В нашем случае мы бесплатно используем приходское помещение православного храма в Осло (Московский патриархат). Настоятель храма игумен Климент любезно предоставляет нам помещение для школы все эти годы.

Купить недвижимость в Норвегии

Отель, гостиница в Осло, Норвегия
2 242 000 €

Площадь 1265 м2

ИНДОМ

Доходный дом в Осло, Норвегия
9 275 000 €

ИНДОМ

Коммерческая недвижимость в Норвегии
3 552 000 €

Площадь 1397 м2

ИНДОМ

Коммерческая недвижимость в Норвегии
613 100 €

Площадь 338 м2

ИНДОМ

Отель, гостиница в Норвегии
245 000 €

Площадь 577 м2

ИНДОМ

Коммерческая недвижимость в Норвегии
397 000 €

Площадь 359 м2

ИНДОМ

Коммерческая недвижимость на Лофотенских островах, Норвегия
1 250 000 €

Площадь 400 м2

ИНДОМ

Отель, гостиница в Норвегии
410 000 €

Площадь 512 м2

ИНДОМ

Коммерческая недвижимость на Лофотенских островах, Норвегия
160 000 €

Площадь 156 м2

ИНДОМ

Отель, гостиница на Лофотенских островах, Норвегия
2 445 000 €

Площадь 1300 м2

ИНДОМ

Коммерческая недвижимость на Лофотенских островах, Норвегия
150 000 €

Площадь 66 м2

ИНДОМ

Коммерческая недвижимость на Лофотенских островах, Норвегия
380 000 €

Площадь 117 м2

ИНДОМ

Коммерческая недвижимость на Лофотенских островах, Норвегия
225 000 €

Площадь 58 м2

ИНДОМ

Коммерческая недвижимость в Норвегии
760 000 €

Площадь 119 м2

ИНДОМ

Отель, гостиница в Норвегии
1 500 000 €

Площадь 1008 м2

ИНДОМ

Отель, гостиница в Норвегии
690 000 €

Площадь 1050 м2

ИНДОМ

Посмотреть ещё 16 похожих объектов

О делах — за чаем

– В Норвегии необычайно важно быть хорошо знакомым с людьми, которые работают в твоей сфере, – рассказывает Анастасия. – Хорошие отношения – это ключ к развитию в Норвегии. Страна небольшая, и зачастую важная информация о новых проектах, встречах, дотациях становится известна быстрее через знакомых. Особенно это важно для иностранцев. Дело в том, что переговоры в Норвегии больше похожи на дружеские встречи. Внешне это напоминает милую беседу за чашкой чая, но, несмотря на душевный тон беседы, важно уметь неназойливо показать и рассказать – по какому делу вы пришли, успеть кратко и просто представить свою фирму, быть не слишком серьезным, но и не расслабляться. Иногда иностранцы по неопытности считают, что на таких вот встречах не может ничего обсуждаться всерьез. Но как раз во время таких бесед к вам могут присматриваться, прислушиваться и оценивать вас и ваши идеи.

Наши бывшие соотечественники говорят о том, что норвежцы прежде всего ценят пунктуальность, аккуратность и умение кратко, но ярко и с юмором донести информацию. В Норвегии любят таблицы, надписи на досках, иллюстрации, презентации – все то, что может оживить доклад и сделать его более наглядным.

– В норвежском обществе пропагандируется стиль работы в команде, – обращает внимание Анастасия.

– Норвежцы любят открытость (пусть видимость открытости). И помнить об этом очень важно. Стеснение, замкнутость, погруженность в себя может смущать окружающих. Также может вызвать раздражение явный «выскочка» или слишком активный человек. Если у русского есть несколько разноплановых идей или предложений, то в общении с местными партнерами лучше их преподносить дозированно, «не пугать» перспективой и масштабами большой работы.

Всем приятно, когда хвалят их страну, но норвежцам особенно приятно это слышать от представителей такой большой страны, как Россия. «Только похвала не должна касаться зимних видов спорта, это слышать уже скучно. Если уж и говорить о спорте, то тогда о футболе», – считает Анастасия.

– Если вчера вы тепло общались с кем-то на вечеринке, а сегодня встретились на улице, и человек поздоровался с вами очень сдержанно – не обижайтесь, – предупреждает Маркус. – Это вовсе не значит, что с вами не хотят общаться, просто норвежцы, в отличие от славян, не готовы радостно кидаться навстречу новому знакомцу. Здесь люди сдержанны и долго будут присматриваться к вам, прежде чем подружиться.

–Но в отношениях они ценят надежность и постоянство и сами стремятся соответствовать своим идеалам. У меня мой близкий друг – норвежец, нам бывает нелегко друг с другом, – смеется русскоязычный эстонский эмигрант. – В норвежском языке ругательства строятся не по такому принципу, как в русском. И если по-русски помянуть черта или его бабушку, вряд ли это произведет впечатление на наших людей, а для норвежцев подобные вещи – ругательства, по силе воздействия аналогичные русскому мату.

Читайте также: Работа в Норвегии: где найти, как устроиться и сколько можно заработать?

Юридические аспекты

– Рассмотрение документов на открытие курсов заняло около четырех недель, – делится опытом директор школы Анастасия. – Уладить формальности мне было очень легко: документы отсылаются по почте, траты минимальны. Государственная система работает таким образом, что на рассмотрение проектов и дотаций обычно уходит от двух до трех месяцев. Процедура проста: собирается ряд документов и отсылается в инстанцию. Спустя определенное время по почте приходит ответ.

Свое дело вы должны зарегистрировать в Центральной регистрационной палате – Bronnoysundregistrene. Можно не регистрировать лишь деятельность, которая принесет доход не более 30000 крон в год (около €3200) – государством подобная деятельность расценивается как хобби. При доходе свыше этой суммы надо платить налоги. Сейчас открыть свой бизнес могут не только граждане стран Скандинавии, как было раньше, но и иностранцы, имеющие вид на жительство в стране.

Самые распространенные типы организаций: частный предприниматель, товарищество и акционерное общество. ЧП (enkeltmannsforetak) оформляется просто, быстро и дешево, но при этом владелец лично отвечает за свое предприятие. То есть в случае чего владелец ЧП будет расплачиваться собственным имуществом.

Ответственное товарищество – похоже по своей организации на ЧП, но предполагает двоих или больше участников, которые делят полную ответственность за обязательства предприятия. В этом случае необходимо составлять учредительные документы и оговаривать ответственность сторон. В случае солидарной ответственности ANS (ansvarlig selskap) – долги товарищества списывают с того, у кого есть деньги, если же при оформлении установлена DA (delt ansvar), участники товарищества несут ответственность только за свои, заранее оговоренные, обязательства. Прибыль товариществ делится по заранее оговоренным схемам и каждый из участников сам платит с нее налоги, как ЧП.

Акционерное общество (AS) – форма для малого бизнеса нецелесообразная или не вполне реальная, поскольку требует уставного капитала минимум в 100000 крон (порядка €11000) деньгами или имуществом. Но кроме этого, АО требует других формальностей, таких как собрания акционеров, более сложная отчетность перед государством и т. п. Поэтому для создания АО нужны отдельные показания, например налоговые.

Автор: Анна Андрушевич

Журнал «Ваш дом за рубежом»

Швейцария: ни слова о горных лыжах

Покупку коммерческой недвижимости или бизнеса на территории Швейцарии можно рассматривать не только как инвестицию высокой надежности и хорошую возможность разумно приумножить капитал. Это еще и неплохой способ серьезно увеличить шансы на получение права постоянного проживания в этой стране.

 Стабильность превыше всего
Швейцария, тщательно оберегающая свою политическую и экономическую стабильность, по праву считается одной из наиболее привлекательных стран для долгосрочных инвестиционных вложений. Благодаря разумной экономической политике швейцарская валюта – одна из самых стабильных в мире, уровень инфляции в стране не превышает 0,5–1%, а уровень безработицы ниже 4%.
Недвижимость на протяжении многих лет стабильно растет в цене на 2–4% в год. Однако Швейцария является одной из самых закрытых стран для иностранных покупателей жилья. Уже долгое время в стране действует Закон «Об ограничении прав иностранных граждан на сделки с недвижимостью».
Совсем другая ситуация в случае с коммерческой собственностью. Ее иностранные граждане имеют право приобретать безо всяких ограничений. Многие иностранцы расценивают покупку коммерческой недвижимости в Швейцарии как возможность не столько заработать, сколько сохранить и разумно приумножить имеющийся капитал. Судите сами. Размещение средств на банковском счете в Швейцарии – высоконадежное, но маловыгодное вложение. Процентная ставка по вкладам около 1,2%, что немногим выше показателя инфляции. Доходность же коммерческих зданий при сдаче их в аренду оценивается в 7–10%. При этом надежность такого вложения не меньше, чем банковского.
   
Такая разная
Коммерческой недвижимостью может быть как склад или офис, так и пансион или ресторан. Однако покупка коммерческой недвижимости, которая в дальнейшем используется для извлечения прибыли, и покупка компании – разные вещи. Комментирует миграционный консультант Сергей Сандер: «Следует различать инвестиции непосредственно в объект недвижимости, приносящий доход от аренды, и в бизнес (гостиничный, ресторанный и пр.). В последнем случае это, как правило, приобретение акций или долей швейцарской компании. В Швейцарии обычно не имеет значения, какой бизнес приобретает иностранец, покупка в этом случае осуществляется путем передачи акций или долей компании, которая ведет бизнес».
Однако если сравнивать инвестиционную привлекательность разных видов коммерческой недвижимости в Швейцарии, то с точки зрения гарантированности дохода наиболее привлекательным является инвестирование в коммерческие объекты, сдаваемые в аренду (это офисы, торговые и складские помещения и т.д.). Рассказывает директор Международной девелоперской компании AESI Александр Поддубный: «Уровень заполняемости офисных помещений в Швейцарии существенно превышает показатели крупнейших мегаполисов Европы. По статистике, здесь пустуют лишь 2–5% площадей, в то время как для рынка Лондона нормой считаются 11–12%. Одним из наиболее перспективных городов Швейцарии считается Фрибург, который имеет один из самых высоких показателей заполняемости офисных помещений. В Цюрихе же, наоборот, наблюдается самый высокий показатель пустующих офисных помещений.
Договоры аренды в Швейцарии заключаются на 5–10 лет с возможностью продления. Надо подчеркнуть, что в этой стране все отношения в бизнесе построены на долгосрочной перспективе, что является основой стабильности».
Если говорить о приобретении бизнеса в Швейцарии, то целесообразен вопрос, что предпочтительнее, покупать готовый или создавать с нуля собственный. Эксперты уверяют, что однозначного ответа на этот вопрос не существует. Управляющий директор российско-швейцарской компании Vostok-Zapad Group, экономист Татьяна Фогт считает: «Все зависит от тех целей, которые преследует инвестор. При приобретении готового бизнеса он экономит на административных издержках по открытию компании. Это менее затратный и более оперативный способ по сравнению с открытием нового бизнеса. Однако в этом случае могут возникнуть дополнительные расходы, связанные, например, с проверкой существующего бизнеса». Как правило, риэлторы располагают определенными цифрами (доходность бизнеса, денежные потоки до налогообложения и после него, уровень налогов, которые придется платить), однако их наличие не является обязательным требованием при продаже. Клиент может самостоятельно произвести оценку бизнеса, обратившись, например, в оценочную компанию.
100% в пик сезона
«Иностранные инвесторы все чаще выбирают в качестве объектов инвестиций в Швейцарии отели, – утверждает Александр Поддубный. – Сегодня гостиничный бизнес составляет основу швейцарского туризма. По статистике, 80% всех клиентов швейцарских отелей – это европейцы. Причем, по данным исследований Института по туризму Швейцарии, количество туристов, приезжающих летом в Швейцарию, ничуть не меньше, чем количество приезжающих зимой. Во время двух «высоких» сезонов – зимой и летом – гостиницы заполняются на 100%.  
Самыми популярными регионами гостиничного бизнеса являются французская Швейцария и Берн.
Наиболее востребованы и хорошо заполняются гостиницы, расположенные в непосредственной близости от горнолыжного курорта или озера».
Местоположение является немаловажным, но далеко не единственным фактором, влияющим на доходность гостиницы. В принципе, гостиничный бизнес везде, не только в Швейцарии, очень зависим от многих внешних факторов. Кроме того, огромную роль на доходность гостиниц оказывают внутренние факторы, такие как эффективность бизнес-плана управления гостиницей, в особенности маркетингового плана, профессионализм самого управляющего и т.д. Рассказывает Татьяна Фогт: «Чистый доход от управления гостиницей в Швейцарии в период высокого сезона может составлять до 20%, а в среднем в год – до 4–5%, в зависимости от категории отеля и его заполняемости в межсезонный период. Однако прибыльность зависит от множества других факторов, способных как увеличить доход, так и свести его практически к нулю».
Существуют и другие тонкости. Так, структура доходов отелей разных категорий заметно отличается. У 4- и 5-звездочных гостиниц она следующая: 45% дохода приносит ресторанный бизнес, 50% – собственно гостиничные услуги, 5% – дополнительные виды сервиса (например, проведение семинаров и конференций). Доходность гостиниц категории 3* и 2* обеспечивается в основном за счет ресторанного бизнеса (до 70% дохода). Есть свои особенности и в структуре расходов. Например, в Швейцарии довольно дорогая рабочая сила, поэтому на оплату услуг персонала приходится до 35–40% всех затрат. Многие владельцы гостиниц выходят из положения, привлекая более дешевый иностранный персонал. Комментирует Сергей Сандер: «Как правило, покупка гостиничного бизнеса подразумевает сохранение рабочих мест в регионе, и больших изменений в составе персонала не происходит. В противном случае это было бы невыгодно региону. Но, безусловно, собственник имеет право действовать по своему усмотрению».
Отдельный вопрос – что принесет больший доход: небольшой пансион или крупный отель. Комментирует партнер компании Immo-Helen Sarl Евгения Игер: «Управлять семейной гостиницей на небольшом курорте непросто. Лояльность клиентов зарабатывается годами, при смене собственников эти клиенты могут уйти, а на получение новых потребуются время и средства. Большие курорты, располагающие развитой инфраструктурой, привлекают большее количество туристов, но и конкуренция среди таких отелей выше. Поэтому однозначного решения, какой из вариантов лучше предпочесть, нет».
   
Как это бывает
Процедура приобретения коммерческой недвижимости ничем не отличается от покупки жилой. О том, как это происходит на практике, рассказывает Евгения Игер: «Продавец и покупатель подписывают соглашение о намерении, покупатель вносит предоплату за объект (как правило, 5–10%), затем стороны подписывают договор купли-продажи в присутствии независимого нотариуса. Далее нотариус регистрирует сделку и вносит изменения в реестр прав собственников». Перечисление основной суммы платежа всегда происходит на счет независимого нотариуса, оформляющего сделку в Швейцарии.
Естественно, при покупке бизнеса возникают дополнительные расходы.
Например, вознаграждение независимого нотариуса – 0,5–1%, внесение изменений в реестр собственников – 0,5%, налоги – 2–4%. Комиссионные риэлтору оплачивает продавец (в редких случаях – покупатель).
Кантон кантону рознь
Владельцем коммерческой недвижимости в Швейцарии может быть как частное лицо, так и компания. Евгения Игер предупреждает: «Выбирая, на кого записать коммерческую недвижимость, я бы руководствовалась уровнем налогообложения. В одном и том же кантоне налог на доходы компании может быть значительно ниже, чем на доходы частных лиц. Дело в том, что налоговая система Швейцарии по своему устройству чем-то напоминает систему США, где в каждом штате (а в Швейцарии – кантоне) существуют свои налоги. Фактически налоговая система Швейцарии делится на три уровня: федеральный, кантональный и муниципальный. Налоги на федеральном уровне одинаковы для всех кантонов, а вот на кантональном и муниципальном уровнях они сильно различаются. Это касается ставок, тарифов, процедуры оплаты, освобождений от оплаты и пр. Вместе с тем сегодня практически все кантоны предлагают определенные налоговые послабления с целью привлечения иностранных инвесторов. Среди наиболее «дружелюбных» кантонов можно отметить Цюрих, Женеву, Базель, Тичино (Ticino, Лугано), Цуг (Zug), Во (Vaud, Лозанна) и некоторые другие.
С необходимостью платить налоги покупатель бизнеса столкнется уже при оформлении сделки купли-продажи. Налог на смену владельца имущества составляет 2–4% от стоимости покупки (в зависимости от кантона). Ежегодно платится налог на имущество и налог на землю, что составляет около 0,2–0,3%, налог на богатство (fortune tax) – 0,01%, подоходный налог, который уплачивается на всех трех уровнях. Ставка подоходного налога на федеральном уровне доходит до 11,5%, если речь идет о доходах более €500 тыс. в год, а на уровне кантонов эта ставка возрастает (например, до 13% в Цюрихе и приблизительно до 17,5% в Женеве). Это касается частных лиц, резидентов страны. Компании, ведущие бизнес в Швейцарии, также платят подоходный налог на всех трех уровнях, но по другим ставкам. Например, на федеральном уровне подоходный налог взимается по единой ставке 8,5%, а на уровне кантонов опять-таки существуют серьезные различия.
Невзирая на то что налоги взимаются на трех уровнях, налоговый климат в Швейцарии считается относительно мягким по сравнению с другими странами Евросоюза, и уж тем более – с США. В них налоги «съедают» 30%, а иногда и до 50% чистого дохода, в то время как в Швейцарии – приблизительно 25%».
Отдельный плюс
В заключение хочется отметить одну немаловажную делать. Покупка любой недвижимости (жилой или коммерческой) в Швейцарии не дает прав на получение вида на жительство. Приобретение недвижимости и оформление ВНЖ – две абсолютно разные процедуры, не связанные между собой. Однако открытие компании или покупка готового бизнеса на территории Швейцарии – своего рода доказательства инвестиционного вклада в развитие региона – весомые плюсы при подаче заявления на получение ВНЖ.
Мнение эксперта
Партнер компании Immo-Helen Sarl Евгения Игер:
При покупке недвижимости применяются различные схемы финансирования сделки, например привлечение банковского кредита, а иногда и нескольких. Кстати, кредитная схема финансирования сделки уменьшает налогооблагаемую базу.
Иностранные граждане имеют право получить кредит на покупку недвижимости в Швейцарии. Как правило, швейцарские банки готовы предоставить до 70% от стоимости покупки на срок от 20 до 100 лет (кредитные обязательства в Швейцарии могут передаваться по наследству). Сумма и срок кредита определяются банком в каждом отдельном случае, здесь многое зависит от финансового состояния заемщика. Процент по кредиту в Швейцарии – один из самых низких в Европе. Он рассчитывается как Libоr+1%. На сегодня это около 5%.
Автор: Марина Жердева

Журнал «Homes Collection»